投资评级与核心观点 - 投资评级：维持“买入”评级 [1][4] - 核心观点：绿城服务2025年营收利润稳健增长，毛利率和净利率同比提升，物业服务在管面积保持双位数增长，园区服务、咨询服务业务协同发展、稳中有进，公司盈利能力稳步提升，看好后续利润修复 [4][58] 财务业绩与盈利能力 - 2025年实现营业收入191.64亿元，同比增长7.1% [5][14] - 2025年实现归母净利润8.8亿元，同比增长29.9% [5][18] - 2025年实现核心经营利润18.8亿元，同比增长24.6% [5][18] - 2025年毛利率为17.3%，同比提升0.5个百分点；净利率为4.9%，同比提升0.7个百分点 [5][18] - 盈利能力提升主要得益于提质增效措施压降了管理成本，2025年管理费用率同比下降0.6个百分点至5.9% [5][18] - 2025年经营性现金流入15.3亿元，同比增长3.6%，经营性净现金流覆盖核心净利润0.81倍 [5][51] - 2025年拟分红金额7.5亿港元，派息比例高达75.6% [5][55] 物业服务板块 - 2025年物业服务收入达136.4亿元，同比增长10.0%，占主营业务收入的71.2% [6][24] - 2025年物业服务毛利率为14.3%，同比提升0.6个百分点 [6][24] - 截至2025年末，在管面积达5.661亿平方米，同比增长11.2%，其中住宅业态占比约77% [6][26] - 截至2025年末，总储备面积达3.308亿平方米，同比下降7.4% [6][27] - 2025年新拓面积年饱和营收达40.3亿元，其中非住项目新拓营收占比53.5%，新拓核心城市占比同比提升2.6个百分点至92.1% [6][27] - 2025年主动退出在管面积2210万平方米，占当年在管面积比例为3.9% [27] - 在管面积和储备面积中，来自关联方绿城房产的占比较低，分别为17.2%和6.7%，显示公司市场化拓展能力 [37] - 2025年平均物业费为3.24元/平方米/月，自2020年以来维持在3.2元以上水平 [39] - 2025年项目续约率为93.4%，客户粘性高 [39] 园区服务与咨询服务板块 - 2025年实现园区服务收入27.6亿元，同比增长0.6%，占主营业务收入14.4% [7][41] - 2025年园区服务毛利率为22.4%，同比提升1.4个百分点 [7][41] - 园区服务板块中，园区空间服务收入实现高增长 [43] - 2025年对主营业务进行调整，将科技服务归类于咨询服务板块 [7][44] - 2025年咨询服务收入27.6亿元，同比增长0.4%，占主营业务收入14.4% [7][44] - 2025年咨询服务毛利率为27.4%，同比提升0.7个百分点 [7][44] - 咨询服务细分中，在建物业咨询业务收入21.4亿元，同比增长1.3%；管理咨询服务业务收入6.2亿元，同比下降2.6% [7][44] 财务预测与估值 - 受业务结构调整影响，报告下调2026-2027年并新增2028年盈利预测 [4][58] - 预计公司2026-2028年归母净利润分别为9.79亿元、10.95亿元、11.82亿元（前值2026-2027年为10.30亿元、11.35亿元） [4][58] - 对应2026-2028年每股收益（EPS）分别为0.31元、0.35元、0.37元 [4][58] - 以当前股价（4.000港元）计算，对应2026-2028年市盈率（PE）分别为11.3倍、10.1倍、9.4倍 [4][58] - 预计2026-2028年营业收入分别为204.46亿元、216.58亿元、229.24亿元，同比增长6.7%、5.9%、5.8% [8] - 预计2026-2028年毛利率分别为17.6%、17.9%、18.3%，净利率分别为5.1%、5.5%、5.5% [8]