报告投资评级 - 行业评级：推荐（维持） [2] 报告核心观点 - 新房与二手房成交环比增加，但同比仍为负增长，行业基本面呈现环比改善、同比承压的特征 [6][22][26] - 地方政策持续发力，聚焦于去库存、优化供给、激活需求，并通过人才房票、购房补贴等具体措施支持市场 [6][17] - 开发类房企的投资逻辑在于高精准度的拿地能力，区域深耕型房企更适应市场“缩圈”趋势，稳定红利资产则关注头部购物中心和中介龙头 [6][36] 板块行情 - 第12周（3月16日-3月20日）申万房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-12.2%、-13.5%、-4.9%，相对沪深300指数表现分别为-7.0%、-11.2%、-17.7% [3] - A股板块内涨幅第一为京投发展，周涨幅达24.0%；跌幅第一为西藏城投，周跌幅达11.4% [12][13] - 港股板块内涨幅第一为旭辉控股集团，周上涨5.7%；跌幅第一为美的置业，周下跌17.4% [14][16] 政策要闻 - 江苏：3月16日省政府常务会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，有序推动“好房子”建设，加大人才房票政策力度 [6][17] - 绍兴：3月19日发布房地产支持政策，一线环卫工人购房最高可享20万元补贴；二孩、三孩及以上家庭购房最高分别补贴20万元、40万元 [6][17] - 南京：3月20日发布稳定房地产市场措施，包括差异化住房供给、继续支持“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市总限额1亿元）、推进各类房票政策等 [6][17] - 济南：3月18日优化高层次人才购房补贴，B、C、D类人才最高可获100万元、70万元、40万元补贴，并重点支持“专精特新”民营企业引才 [17] 公司动态 - 中国金茂：3月17日以底价20.27亿元竞得长沙开福区黄兴北路片区一宗商住用地，楼面价约11010元/平方米，出让面积61365.55平方米 [6][19] - 华润置地：3月18日以总价30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，总出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米，刷新沈阳近十年单次拿地体量及2025年以来金额最高纪录 [6][20] - 万科等：3月20日，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合以总价9.98亿元、楼面价9010元/平方米竞得青岛李沧区一宗“商改住”地块，占地面积约4.4万平方米 [6][20] 销售端：新房市场 - 第12周，监测的20城商品房成交面积229万平方米，日均成交面积32.7万平方米，环比增加33%，同比减少13% [6][22] - 年初至今，20城累计商品房成交面积1658万平方米，累计同比减少21% [6][22] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市成交面积分别为71.8万、97.0万、60.2万平方米，环比增速分别为13%、37%、60%，同比增速分别为-14%、-12%、-11% [23] - 一线城市中，北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-2%、16%、-27% [23] 销售端：二手房市场 - 第12周，监测的11城二手房成交面积242万平方米，日均成交面积34.5万平方米，环比增加14%，同比减少5% [6][26] - 年初至今，11城累计二手房成交面积1952万平方米，同比减少10% [6][26] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市二手房成交面积分别为119.8万、100.7万、21.3万平方米，环比增速分别为15%、12%、26%，同比增速分别为5%、-15%、-5% [30] - 一线城市中，北京、上海二手房成交面积同比分别增加11%、9%，深圳同比减少22% [30] 融资端 - 第12周发债企业大部分为地方国企 [6][33] - 轨道城市发行规模最大，发行私募债15亿元 [33] - 电建地产发行的私募债利率最高，为3.35%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.62% [33] 投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产 [6][36] - 稳定红利资产-头部购物中心：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - 稳定红利资产-中介龙头：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][36]