投资评级与核心观点 - 投资评级：维持“买入”评级 [1] - 核心观点：建发物业2025年收入和利润实现稳健增长，新拓合同金额高速增长，物业管理规模扩张迅速，增值业务布局优化，看好其业绩持续修复 [6] 2025年业绩表现与财务状况 - 营收与利润：2025年营收为38.8亿元，同比增长17.8%；归母净利润为3.6亿元，同比增长11.0% [7] - 盈利能力：毛利率为21.2%，同比下降0.3个百分点；归母净利率为9.2%，同比下降0.6个百分点，主要因家政、零售及美居服务业务规模增长所致 [7] - 现金流与分红：截至2025年末，公司在手现金34.1亿元，同比增长17.9%；2025年每股分红0.2港元，整体分红率提升10个百分点至69% [7] - 资产质量：贸易应收款为6.1亿元，其中两年内账龄占比达98% [7] 物业管理业务发展 - 管理规模：截至2025年末，公司合约面积为1.1726亿平方米，同比增长7%；在管面积为9174万平方米，同比增长21% [8] - 收入结构：物业管理服务收入达22.25亿元，同比增长25.0%；其中，来自母公司项目的面积占比为66%，住宅项目收入占比为82.5% [8] - 收费水平与效率：平均物业管理费为每月每平方米2.79元，同比提升0.07元；年度收缴率维持在93.2%的高位 [8] - 市场拓展：2025年新拓合同金额为8.4亿元，同比大幅增长63%；新拓合约面积606万平方米，同比增长36%；新拓项目中非住宅业态占比达78% [8] 增值服务与商业管理业务 - 社区增值服务：收入为9.37亿元，同比增长23.3%，增长动力主要来自家政服务（同比+25%）、商品零售服务（同比+19%）、家居美化服务（同比+19%）及智能社区业务（同比+24%） [9] - 非业主增值服务：收入为6.16亿元，同比下降8.2%，主要因合作销售中心减少，但毛利率稳定在17.2% [9] - 商业运营管理：收入为1.02亿元，同比增长26.4%；管理面积为124万平方米，同比微降3.5%；收缴率和出租率分别高达99.7%和94.6% [9] 财务预测与估值 - 盈利预测：预计2026-2028年归母净利润分别为4.1亿元、4.8亿元、5.5亿元（2026-2027年原预测值为4.4亿元、5.1亿元） [6] - 每股收益：预计2026-2028年EPS分别为0.29元、0.34元、0.39元 [6] - 估值水平：基于当前股价，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为7.9倍、6.8倍、5.9倍 [6] - 财务比率展望：预计毛利率将逐步回升，从2026年的20.9%升至2028年的21.4%；净利率从2026年的9.8%升至2028年的10.6%；净资产收益率（ROE）从2026年的20.1%持续提升至2028年的25.7% [10]