投资评级与核心观点 - 报告对建发物业（02156.HK）维持“买入”投资评级 [1][6] - 核心观点：公司2025年收入和利润稳健增长，新拓合同金额高增，物管规模扩张迅速，增值业务布局优化，看好业绩持续修复 [6] 2025年财务业绩总结 - 2025年营收为38.8亿元，同比增长17.8% [7] - 2025年归母净利润为3.6亿元，同比增长11.0% [7] - 毛利率为21.2%，同比下降0.3个百分点；归母净利率为9.2%，同比下降0.6个百分点，盈利能力下降主要由于家政、零售及美居服务业务规模增长 [7] - 公司在手现金34.1亿元，同比增长17.9%；贸易应收款6.1亿元，两年内账龄占比98% [7] - 2025年每股分红0.2港元，整体分红率提升10个百分点至69% [7] 物业管理服务表现 - 2025年物业管理服务收入达22.25亿元，同比增长25.0% [8] - 截至2025年末，合约面积为1.1726亿平方米，同比增长7%；在管面积为9174万平方米，同比增长21% [8] - 在管面积中，来自母公司项目的面积占比为66%，住宅项目收入占比为82.5% [8] - 平均物业管理费为2.79元/平方米/月，同比提升0.07元/平方米/月，年度收缴率维持在93.2%的高位 [8] - 2025年新拓合同金额为8.4亿元，同比大幅增长63%，其中非住宅业态占比78%；新拓合约面积为606万平方米，同比增长36% [8] 增值业务发展情况 - 社区增值服务收入为9.37亿元，同比增长23.3%，增长动力来自家政服务（同比+25%）、零售服务（同比+19%）、美居业务（同比+19%）及智能社区业务（同比+24%）[9] - 非业主增值服务收入为6.16亿元，同比下降8.2%，主要由于合作销售中心减少，毛利率稳定在17.2% [9] - 商业运营管理服务收入为1.02亿元，同比增长26.4%；管理面积为124万平方米，同比下降3.5%；收缴率和出租率分别为99.7%和94.6% [9] 财务预测与估值 - 报告下调了2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为4.1亿元、4.8亿元、5.5亿元（原2026-2027年预测值为4.4亿元、5.1亿元）[6] - 预计2026-2028年每股收益（EPS）分别为0.29元、0.34元、0.39元 [6] - 以当前股价（2.63港元）计算，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为7.9倍、6.8倍、5.9倍 [6] - 预测2026-2028年营业收入分别为44.65亿元、50.19亿元、54.94亿元，同比增长率分别为15.1%、12.4%、9.5% [10] - 预测2026-2028年归母净利润同比增长率分别为14.4%、16.8%、14.2% [10] - 预测2026-2028年净资产收益率（ROE）分别为20.1%、23.0%、25.7% [10]