投资评级 - 报告对星盛商业(6668.HK)维持“推荐”评级 [1][3][6] 核心观点 - 公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，存量项目运营效果日趋优化，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可 [6] - 经营水平保持行业较高水平，现金分红慷慨回报股东 [6] - 2026年计划开业4个项目，持续推进湾区及长三角战略布局，未来发展仍具确定性 [6] - 关联方星河控股稳健经营，发展基石稳固 [6] 经营与财务表现 - 2025年业绩：营业收入5.83亿元，同比下降9.6%；归母净利润1.43亿元，同比下降7.7% [3][5] - 运营指标：2025年同店客流同比增长3.8%，同店销售额同比增长1.8%；整体毛利率为47.7%，同比提升1.5个百分点；商业地产出租率为93.6%，较2024年末上升1.2个百分点 [6] - 现金流与分红：期末在手现金13.43亿元，全年派息13.5港仙/股，派息率提升至87% [3][6] - 盈利预测：预计2026-2028年归母净利润分别为1.57亿元、1.60亿元、1.65亿元，对应EPS均为0.16元 [5][6] - 估值水平：当前股价（截至2026年3月26日）对应2026-2028年预测PE分别为7.7倍、7.6倍、7.4倍 [5][6] 业务发展与资产状况 - 项目储备：截至2025年末，公司合约面积约254万平方米，开业面积约160万平方米；已开业项目27个，筹备中项目16个 [6] - 扩张计划：2026年计划开业南京星河COCO City、深圳光明星河COCO City A馆、深圳龙岗星河COCO City、深圳星河WORLD·COCO Park(二期)共4个项目 [6] - 财务结构：2025年末资产负债率为44.38%，每股净资产为1.25元 [1] - 关联方情况：关联方星河控股“三条红线”保持“常绿”，拥有双AAA主体信用评级，年均租金收入超30亿元 [6]