投资评级与核心观点 - 投资评级：买入（维持）[1][3] - 核心观点：新城控股2025年收入利润承压，但商业运营收入实现双位数增长，出租率保持高位，公司出租物业增长势头较好，看好业务结构调整后盈利能力回升，因此维持“买入”评级[3] 2025年财务业绩表现 - 2025年实现营业收入530.1亿元，同比下降40.4%[4] - 2025年实现归母净利润6.80亿元，同比下降9.61%[4] - 2025年实现经营活动现金流量净额14.25亿元，同比下降5.79%[4] - 2025年整体毛利率为27.4%，同比提升7.6个百分点，其中地产开发毛利率13.0%（同比+1.3pct），物业出租毛利率69.8%（同比-0.4pct）[4] - 业绩下滑主要由于结转规模下降，同时合联营项目投资收益降至-2.5亿元，同比下降6.1亿元[4] 融资与负债情况 - 2025年末，公司整体平均融资成本为5.44%，较2024年末下降0.48个百分点[4] - 2025年末融资总额为509.74亿元，同比下降26.76亿元[4] - 根据预测，公司资产负债率预计从2025年的70.8%持续改善至2028年的62.4%[9] 商业管理业务运营 - 2025年公司实现商业运营总收入140.90亿元，同比增长10.00%[5] - 截至2025年末，公司在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业在营数量达178座，开业面积达1649.07万平方米，出租率高达97.86%[5] - 2025年，吾悦广场客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车），同比增长7.18%[5] - 2026年，公司计划实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座[5] 房地产开发业务表现 - 2025年公司实现合同销售面积253.58万平方米，同比下降52.94%[6] - 2025年完成合同销售金额192.70亿元，同比下降52.03%[6] - 2025年实现212.76亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为110.41%[6] 盈利预测与估值 - 报告下调2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为11.2亿元、16.1亿元、24.3亿元（前值2026-2027年为15.0亿元、17.5亿元）[3] - 预计2026-2028年EPS分别为0.50元、0.72元、1.08元[3] - 当前股价14.48元对应2026-2028年PE分别为29.2倍、20.2倍、13.5倍[3] - 预计营业收入将从2025年的530.12亿元下降至2028年的348.98亿元，但毛利率将持续提升，从2025年的27.4%升至2028年的40.3%[7][10] - 预计净利率将从2025年的1.3%显著改善至2028年的7.0%[7][10]