报告投资评级 - 买入（维持） [2] 核心观点 - 越秀地产2025年业绩下滑低于市场预期，但经营稳健且慷慨分红，公司国企背景及“轨交+物业”战略带来资源禀赋优势，尽管短期业绩承压导致市盈率高企，但市净率估值处于低位，维持“买入”评级 [7] 财务业绩与分红 - 2025年营业收入864.57亿元，同比增长0.1% [7] - 2025年归母净利润0.55亿元，同比大幅下降94.7% [6][7] - 2025年核心净利润2.6亿元，同比下降83.5% [7] - 2025年综合毛利率7.8%，同比下降2.7个百分点 [7] - 2025年归母净利率0.1%，同比下降1.1个百分点 [7] - 2025年每股派息0.15元，派息比率高达231%，股息率4.5% [7] - 截至2025年末，已售未入账销售金额1320亿元，是当年营业收入的1.5倍 [7] 销售与土地储备 - 2025年实现销售金额1062亿元，同比下降7.2%，销售面积295万平方米，同比下降24.7% [7] - 2025年销售均价3.6万元/平方米，同比上升23.3% [7] - 销售金额在克而瑞全口径排名中位列全国第9 [7] - 区域布局：大湾区、华东、中西部、北方销售额占比分别为31%、26%、11%、32%，核心六城占比86% [7] - 2026年可售资源2213亿元，销售目标维持千亿规模 [7] - 2025年权益拿地金额244亿元，拿地面积278万平方米，拿地销售面积比94%，其中核心6城权益投资额占比96% [7] - 2026年预计权益投资金额300亿元，较2025年增长23% [7] - 截至2025年末，总土地储备1855万平方米，总未售货值3328亿元，其中大湾区、华东、中西部、北方货值占比分别为50%、19%、15%、16% [7] 财务状况与融资 - 2025年末现金467.6亿元 [7] - 剔除预收后资产负债率65.5%、净负债率54.9%，现金短债比1.7倍，稳居“三道红线”绿档 [7] - 2025年整体融资成本3.05%，同比下降44个基点 [7] 盈利预测与估值 - 预测2026年营业收入835.18亿元，同比下降3.4%，2027年营业收入770.03亿元，同比下降7.8% [6] - 预测2026年归母净利润6.1亿元，2027年归母净利润50.3亿元 [6] - 报告下调了2026-2027年营收及业绩预测，主要因广州市场景气度低位、销售承压及毛利率下行 [7] - 当前股价对应2026年预测市盈率为220倍，市净率（MRQ）为0.24倍，同期申万房地产板块市净率为0.76倍 [7]