投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 核心观点 - 越秀服务基础物管板块维持较强经营韧性，第三方外拓与项目结构优化持续推进，随着硬装业务扰动减弱及商业板块经营逐步企稳，盈利能力有望改善 [7] - 公司现金充裕、分红慷慨、低估值与高股息优势突出 [7] 2025年业绩表现 - 2025年实现营业收入39.02亿元，同比增长0.9% [7] - 2025年归母净利润为2.74亿元，同比下降22.5% [7] - 毛利率为14.8%，同比下降8.5个百分点 [7] - 分业务毛利率：物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/商业物业管理毛利率分别同比下降3.7/12.2/9.7/8.6个百分点，主要源于服务品质投入及人工成本增长、高毛利增值业务收缩，以及商业项目出租率下行背景下成本投入增加 [7] 分业务分析 - 基础物业管理服务：收入14.99亿元，同比增长21.3%，为主要增长支撑，主要受在管项目及在管面积扩张带动 [7] - 非业主增值服务：收入6.91亿元，同比增长1.5%，整体保持平稳 [7] - 社区增值服务：收入9.63亿元，同比下降20.9%，主要因阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕 [7] - 商业运营及管理服务：收入6.17亿元，同比下降2.2% [7] - 市场定位咨询及租户招揽服务：收入1.32亿元，同比增长27.4% [7] 管理规模与项目结构 - 截至2025年末，公司在管面积达7347万平方米，同比增长6.0% [7] - 截至2025年末，公司合约面积达9001万平方米，同比增长1.4% [7] - 2025年主动退出低质低效项目655万平方米，项目结构持续优化 [7] 财务状况与现金流 - 2025年经营性现金流净流入5.09亿元，同比增加30.5% [7] - 截至2025年末，公司现金及等价物叠加存款合计49.06亿元，同比增长4.3% [7] - 公司维持无银行借款、无关联方贷款，财务安全边际较高 [7] 股东回报 - 2025年全年派息0.125港元/股，派息率为60% [7] - 以2026年3月31日收盘价计算，股息率为7.3% [7] 盈利预测 - 预计2026年营业总收入为41.58亿元，同比增长6.53% [1][8] - 预计2027年营业总收入为44.87亿元，同比增长7.96% [1][8] - 预计2028年营业总收入为48.95亿元，同比增长9.09% [1][8] - 预计2026年归母净利润为2.85亿元，同比增长4.05% [1][7][8] - 预计2027年归母净利润为3.07亿元，同比增长7.89% [1][7][8] - 预计2028年归母净利润为3.34亿元，同比增长8.78% [1][7][8] 估值指标 - 基于2026年3月31日收盘价1.72港元，对应2026/2027/2028年预测市盈率（P/E）分别为8.0倍、7.4倍、6.8倍 [7][8] - 市净率（P/B）为0.65倍 [5] - 每股净资产为2.34元 [6]