投资评级与核心观点 - 报告对保利物业维持“买入”评级 [3] - 核心观点：公司业绩稳定增长，股息率可观，背靠保利地产，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态 [3][8] 财务业绩与预测 - 2025年营收171.26亿元人民币，同比增长4.8% [7][8] - 2025年归属普通股东净利润15.49亿元人民币，同比增长5.1% [7][8] - 2025年基本每股收益2.81元，同比增长4.7% [8] - 2025年毛利率17.4%，同比下降0.8个百分点；归母净利率9.0%，同比微增0.03个百分点 [8] - 2025年三费费率5.9%，同比下降1.1个百分点，其中管理费率同比下降1.1个百分点 [8] - 预测2026-2028年归母净利润分别为16.31亿、17.19亿、18.16亿元人民币，同比增长率分别为5.28%、5.41%、5.63% [7] - 预测2026-2028年每股收益分别为2.95元、3.11元、3.28元 [7] - 预测2026-2028年市盈率分别为9倍、9倍、8倍 [7] 运营规模与结构 - 2025年末在管面积8.6亿平方米，同比增长6.4% [8] - 2025年末合同面积10.1亿平方米，同比增长2.4%，合同/在管覆盖率为1.18倍 [8] - 在管面积中，住宅、公服、商写占比分别为39%、56%、6%，非居业态合计占比达61% [8] - 在管面积中，来自保利地产和第三方的占比分别为34%、66% [8] - 2025年新拓展第三方项目单年合同金额29.3亿元人民币，同比微降2.5% [8] - 新拓展第三方项目中，单年合同金额超千万元的项目占比56%，位于核心50城的项目合同金额占比80.4% [8] 业务收入与毛利分析 - 2025年物业管理服务收入131亿元人民币，同比增长12.6%，占总营收77%，毛利率13.4%，同比下降0.9个百分点 [8] - 物业管理服务收入中，住宅、公服、商写占比分别为56%、25%、19%，非居业态收入占比达44%，同比提升2个百分点 [8] - 2025年非业主增值服务收入16亿元人民币，同比下降16.5%，占总营收10%，毛利率15.8%，同比下降0.2个百分点 [8] - 非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他服务收入同比变化分别为-27.3%、-24.3%、+5.8% [8] - 2025年社区增值服务收入23亿元人民币，同比下降13.6%，占总营收14%，毛利率41.2%，同比提升4.4个百分点 [8] 物业管理费与资产质量 - 2025年住宅平均物业费为2.47元/平方米月，同比提升0.06元/平方米月 [8] - 其中，保利项目、第三方项目平均物业费分别为2.56元/平方米月、1.96元/平方米月，同比分别提升0.05元、0.09元 [8] - 2025年末贸易应收款及应收票据34.4亿元人民币，同比增长22.3% [8] 股息与估值 - 公司拟每股派息1.401元，分红比例占归母净利润50% [8] - 以2026年3月31日收盘价31.20港币计算，对应股息率为5.1% [3][8] - 当前股价对应2026年预测市盈率为9倍 [7][8] 公司战略与展望 - 公司背靠保利地产，规模增速确定性较强 [8] - 战略布局非住宅物业管理业态，在学校、公共、产业园、城镇景区等领域积极扩张 [8] - 央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目 [8] - 公司于2021年11月发布股权激励，建立了中长期激励体系，聚焦长期高质量发展 [8] - 考虑到物管拓展量价放缓，报告下调2026-2027年归母净利润预测至16.3亿、17.2亿元人民币（原预测为16.5亿、17.6亿元） [8]