报告投资评级 - 投资评级为“增持”，且为“维持” [2] 报告核心观点 - 公司投资物业位于北京CBD核心，资产质量优秀，经营稳定 [7] - 考虑到当前宏观环境，短期内出租率及租金水平或有压力 [7] - 预计公司2026-2028年归母净利润分别为11.8、11.6、11.5亿元，对应PE分别为18.1倍、18.4倍、18.4倍，维持“增持”评级 [7] 公司财务与经营业绩 - 2025年业绩表现：2025年公司实现总营收37.7亿元，同比下降3.6%；归母净利润12.0亿元，同比下降4.8% [7] - 业务收入与毛利率：2025年物业租赁及管理业务收入32.8亿元，同比下降3.3%，毛利率65.7%，同比下降0.4个百分点；酒店经营业务收入4.9亿元，同比下降6.0%，毛利率5.2%，同比下降2.1个百分点 [7] - 分业态收入：2025年写字楼、商城、公寓、酒店收入分别为14.2、12.7、1.9、4.9亿元，同比分别变化-6.3%、-1.4%、+1.0%、-6.0% [7] - 投资物业租金与出租率：2025年写字楼、商城、公寓的平均租金分别为609、1300、362元/平方米/月（2024年分别为639、1309、367元/平方米/月）；平均出租率分别为91.8%、95.5%、90.9%（2024年分别为93.1%、96.5%、88.9%） [7] - 资本结构与分红：2025年公司偿还银行长期借款本金8.85亿元，期末长期借款余额为2亿元；财务费用由2024年的支出1121万元转为2025年的收入838万元；2025年公司分红比例升至89.6%，同比提升1.9个百分点 [7] 公司盈利预测与财务指标 - 盈利预测：预计2026至2028年营业收入分别为36.8亿元、36.3亿元、36.2亿元，收入增长率分别为-2.4%、-1.4%、-0.2% [6] - 净利润预测：预计2026至2028年归母净利润分别为11.8亿元、11.6亿元、11.5亿元，净利润增长率分别为-2.2%、-1.7%、-0.1% [6] - 每股收益与估值：预计2026至2028年每股收益（EPS）分别为1.17元、1.15元、1.15元；对应市盈率（PE）分别为18.1倍、18.4倍、18.4倍 [6] - 盈利能力指标：预计2026至2028年净资产收益率（ROE）分别为11.9%、11.6%、11.4% [6] - 资产负债表与偿债能力：预计公司资产负债率将从2025年的14.8%进一步下降至2028年的14.1%；流动比率预计将从2025年的2.57提升至2028年的3.74 [8]