投资评级 - 维持“买入”评级 [5][7] 核心观点 - 公司销售与利润短期承压，但财务结构稳健，现金流健康，为穿越周期提供支撑 [1] - 公司战略聚焦核心城市，土地储备优质，有望在未来的市场分化中受益于核心城市的率先修复 [2][5] - 非开发业务（“第二曲线”）稳步增长，成为重要的业绩补充与稳定器 [3] - 公司已制定明确的应对策略与经营目标，依托优质土储和已售未结资源，支撑未来业绩释放 [4] 2025年财务与经营表现总结 - 收入与利润：2025年实现营业收入864.6亿元，同比微增0.07%；归母净利润为0.6亿元，同比下降94.23%；核心净利润为2.6亿元，同比下降83.65% [1] - 盈利能力：2025年毛利率为7.8%，同比下降2.7个百分点 [1] - 现金流与财务安全：2025年经营性现金流净流入139.4亿元，连续四年为正；期末现金及存款为467.6亿元；净借贷比率为54.9%，“三道红线”保持绿档；融资成本降至3.05% [1] - 销售情况：2025年合同销售额为1062亿元，其中核心六城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）销售额占比达到86% [2] - 土地投资与储备：2025年新增25个地块，新增土地储备278万平方米，权益投资额244亿元；其中核心六城权益投资金额占比高达96.3%；截至2025年底，总土地储备（含已售未结）面积约1855万平方米，对应总未售货值3328亿元，其中核心六城货值占比约75% [2] - “第二曲线”业务： - 商业资产管理规模稳步增长，轻资产输出获多个优质外拓项目 [3] - 物业服务在管面积增至约7347万平方米，外拓收缴率逆势上升至94% [3] - 代建业务（越建科）在管面积同比增长23%至92万平方米，并拓展至城市更新EPC领域 [3] - 越秀房托、越秀服务和越建科2025年营收分别为18.6亿元、39亿元和2.2亿元 [3] 未来展望与预测 - 行业判断与公司策略：基于“市场持续筑底、分化加剧、产品至上”的行业判断，公司制定了“去库存、精投资、稳业绩、防风险”的应对策略 [4] - 2026年经营目标：销售目标为保持千亿规模；权益投资金额目标为300亿元 [4] - 业绩支撑：公司拥有总货值约3328亿元（核心六城占比约75%）的优质土地储备，以及约1320亿元的已售未结资源，以支撑未来业绩 [4] - 盈利预测：预计公司2026-2028年归母净利润分别为0.9亿元、2.6亿元、5.3亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.02元、0.06元、0.13元 [5][13]