报告行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告的核心观点 - 近期楼市基本面边际变化同时呈现与过往相似的“以价换量”等结构性特征，以及以京沪为代表的“不同”的积极变化[2] - 相似特征意味着成交量改善可能缺乏持续性、房企盈利改善任重道远、低能级城市修复压力大、置换链条尚未打通[2] - 不同之处在于京沪首次出现因业主惜售驱动的挂牌量主动收缩，并在无政策催化下出现景气度自发修复和“量增价稳”[2] - 京沪房价有望在下行周期中率先企稳，并引领高能级城市景气度修复，中性预期下核心城市房价有望在2027年见底[2][7] 根据相关目录分别进行总结 一、近期基本面边际变化的“同” - 仍延续“以价换量”逻辑：节后六周（2026/2/23-2026/4/5）全国二手房累计成交农历同比增长13.3%，但同期全国二手房挂牌价下跌0.7%，一线城市中仅上海挂牌价上涨0.2%，北京、广州、深圳分别下跌0.5%、0.5%、0.4%，依托让利的成交修复可能缺乏持续性[3][13] - 呈现“二手房强、新房弱”格局：2026年一线城市新房累计成交（节前30日至节后40日）农历同比下降10%，同期一线城市二手房累计成交农历同比上升21%，二手房凭借更灵活的定价优势进一步抢占份额，边际定价权向二手房集中[3][20] - 行情仍由核心城市主导：节后六周上海二手房累计成交农历同比大幅增长16.6%，而同期长沙、沈阳、天津分别为-1.1%、6.8%、6.2%，全国整体“以价换量”而上海出现“量增价稳”，其挂牌价累计上涨0.2%而全国下跌0.7%[4][25] - 成交仍以刚需为主导：2026年2月，北京、上海、深圳成交的二手房中总价低于300万的占比分别为52%、60%、52%，广州、成都、杭州低于200万的占比分别为67%、89%、53%，改善型置换链条尚未有效打通[4][26] 二、近期楼市基本面边际变化的“不同” - 京沪首次出现因房东惜售驱动的挂牌量下行：去年下半年开始，京沪在成交量平稳背景下挂牌量主动收缩，截至2026年4月5日，挂牌量已较近两年峰值回落14.1%、27.5%，标志着房东心态从“下跌恐慌”转向“惜售观望”[5][31][34] - 京沪首次在无政策催化下出现改善迹象：2026年1月，北京、上海二手房累计成交月环比分别增长14.0%、23.1%；2026年2月，两地二手房价格月环比分别增长0.3%、0.2%，节前出现自发修复[5][35] - 上海出现“成交量升、挂牌量降、价格回暖”现象：与过往成交放量伴随挂牌量上升不同，近期上海在成交量上行同时挂牌量持续下降，近三周挂牌量累计下降0.7%，同时去化周期已降至3.6个月，库存水平健康[6][38][41] - 节后挂牌价跌幅较往年明显收窄：节后六周，全国、一线城市、二线城市挂牌价累计跌幅较往年同期分别收窄1.5、1.4、1.3个百分点，上海挂牌价累计上涨0.2%，而往年同期下跌1.5%[6][54][57] - 一线城市挂牌量反季节性回落：节后六周，北京、上海近三周挂牌量分别累计下降0.5%、0.7%，广州连续六周下行累计降幅0.9%，而往年农历同期均呈上升趋势，深圳挂牌量增速较去年农历同期大幅回落37.2个百分点[6][65][68] 三、投资建议 - 判断2027年有望迎来核心城市房价底，资本市场表现一般领先房价拐点3-6个月[7][81] - 建议关注深耕北京、上海的全国性房企或地方国企[7][81] - 推荐三条结构性主线：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营标的；3) 深耕产品力的“好房子”企业[7][81]