报告投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][5][67] 报告核心观点 - 公司2025年经营承压，营业收入和归母净利润同比下滑，主要受写字楼和酒店业务拖累 [1][2][7] - 尽管利润下滑，但公司派息率同比提升，且财务状况更趋健康，有息负债连续四年显著降低 [1][3][48] - 考虑到北京商业与酒店行业现状的影响，报告略下调了公司未来的盈利预测 [3][67] 2025年财务业绩总结 - 2025年实现营业收入38亿元，同比下降4%；实现归母净利润12亿元，同比下降5% [1][7] - 归母净利率为31.9%，同比下降0.4个百分点，主要因毛利率为57.7%，同比下降0.4个百分点，且销售、管理、财务三项费用率之和为5.7%，同比增加0.1个百分点 [1][7] - 派息率为90%，略高于2024年的88% [1][7] - 加权平均净资产收益率（ROE）为12.4%，同比下降主要受权益乘数降低影响 [3][48] 分业务经营情况 - 写字楼业务：收入14亿元，同比下降6%，占总收入38%；平均租金单价609元/平方米/月，同比下降5%；平均出租率92%，同比下滑但仍好于行业水平 [2][25] - 商城业务：收入13亿元，同比下降1%，占总收入34%；平均租金单价1300元/平方米/月，同比下降1%；平均出租率96%，同比下滑但仍好于行业水平 [2][25] - 公寓业务：收入2亿元，同比增长1%，占总收入5%；平均租金单价362元/平方米/月，同比下降1%；出租率91%，同比提升2个百分点 [2][25] - 酒店业务：收入5亿元，同比下降6%，占总收入13% [2][25] - 其他业务：收入4亿元，同比持平，占总收入11% [2][25] - 物业租赁管理业务（含写字楼、商城、公寓）毛利率为65.7%，同比下降0.4个百分点；酒店经营业务毛利率为5.3%，同比下降2.0个百分点 [2][25] 财务状况与资本结构 - 截至2025年末，总资产115亿元，同比下降7%；净资产98亿元，同比增长1%；总负债17亿元，同比下降36% [3][48] - 资产负债率15%，同比下降7个百分点 [3][48] - 有息负债2亿元，同比大幅下降82%，连续4年显著降低；融资成本3.2%，同比下降35个基点 [3][48] - 货币资金35亿元，占总资产比重为30% [3][48] - 2025年经营性现金流净额为18亿元，保持合理水平 [3][48] 盈利预测与估值 - 预计2026年营业收入36.6亿元，归母净利润11.9亿元，每股收益1.18元；预计2027年营业收入36.0亿元，归母净利润11.6亿元，每股收益1.16元 [3][67] - 原预测值（2026-2027年）为营业收入37.9/38.3亿元，归母净利润12.5/12.8亿元，本次预测有所下调 [67] - 基于当前股价，对应2026-2027年预测市盈率分别为18.3倍和18.7倍 [3][67] - 根据盈利预测表，2026-2028年每股收益预计均为1.16元，净资产收益率（ROE）预计从12.0%逐步降至11.5% [4]