报告投资评级 - 投资评级：增持/维持 [1] 报告核心观点 - 公司主业发展稳健向好，但资产处置拖累了2025年业绩表现 [1] - 物业管理业务增长强劲，是公司营收的核心支柱 [4][5] - 公司外拓合同规模保持高位，精耕非住宅细分赛道，打造差异化竞争力 [6] - 背靠招商局集团，公司成本与费用管控成果显著，盈利水平持续提升 [4][10] 财务业绩总结 - 2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23% [3][4] - 2025年归母净利润为6.55亿元，同比下降22.12% [3][4] - 净利润下降主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此因素后，归母净利润同比增长8.30% [4] - 2025年销售毛利率为11.09%，同比降低0.87个百分点 [4] - 2025年管理费用率和财务费用率分别为3.01%和0.06%，分别下降0.49和0.11个百分点 [4] 业务分板块总结 - 物业管理业务：2025年实现营收186.03亿元，同比增长12.83%，是公司主要收入来源 [5] - 基础物管业务收入142.79亿元，同比增长6.56%，占营业收入比例为74.09% [5] - 基础物管中，住宅和非住宅分别实现营收41.94亿元和100.85亿元，占比分别为29.37%和70.63% [5] - 专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为19.65%、2.79%、2.20%、1.25% [5] - 资产管理业务：2025年实现营收6.66亿元，同比下降0.67% [5][9] - 商业运营业务实现营收2.41亿元，同比增长6.26% [9] - 持有物业出租及经营业务实现营收4.25亿元 [9] 运营与市场拓展总结 - 截至2025年末，公司在管物业项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积3.77亿平方米，同比增长3.37% [6] - 住宅类和非住宅类管理面积分别为1.47亿平方米和2.30亿平方米，较2024年分别提升7.07%和1.12% [6] - 第三方管理面积2.40亿平方米，占比63.8% [6] - 2025年新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19% [6] - 第三方项目新签年度合同额41.69亿元，同比增长12.89% [6] - 非住宅新签年度合同额37.53亿元，同比增长8.41% [6] - 航空、高校、IFM（综合设施管理）业态年内分别实现新签合同额1.91亿元、2.32亿元、3.69亿元 [6] 商业运营与资产管理总结 - 截至2025年末，招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米 [9] - 2025年在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7% [9] - 会员总数累计达822万，同比增长18% [9] - 年内深圳太子湾VILLA和杭州城北招商花园城开业，累计吸引客流407万人次 [9] - 持有物业总可出租面积为46.89万㎡，总体出租率为93% [9] 盈利预测与估值总结 - 预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为9.55亿元、10.67亿元、11.48亿元 [10] - 预计公司2026/2027/2028年营业收入分别为206.60亿元、223.99亿元、240.90亿元 [10] - 对应2026/2027/2028年市盈率（PE）分别为11.40倍、10.21倍、9.49倍 [10] - 对应2026/2027/2028年摊薄每股收益分别为0.91元、1.01元、1.09元 [10]