投资评级 - 维持“买入”评级 [1][6] 核心观点 - 保利发展2025年销售金额连续三年稳居行业第一，作为老牌央企中长期稳健经营趋势不变 [6] - 公司当前市净率（PB）为0.4倍，低于申万房地产板块的0.85倍，估值处于低位，应具备溢价 [1][6] - 公司三条红线稳居绿档，融资成本创新低，财务结构稳健 [6] 财务业绩与预测 - 2025年营业总收入3081.4亿元，同比下滑1.1%；归母净利润10.3亿元，同比大幅下滑79.3% [5][6] - 2025年毛利率为12.7%，同比下降1.2个百分点；净利率为0.3%，同比下降1.3个百分点 [5][6] - 2025年资产及信用减值损失70.7亿元，同比增加23.5% [6] - 预测2026-2028年归母净利润分别为16.2亿元、16.6亿元、21.1亿元，呈逐步恢复趋势 [5][6] - 预测2026-2028年每股收益（EPS）分别为0.13元、0.14元、0.18元 [5] 销售与运营 - 2025年实现销售金额2530亿元，同比下滑22%；销售面积1235万平方米，同比下滑31% [6] - 销售权益比提升至79%，核心城市销售贡献达92%，核心城市市占率提升至7.9% [6] - 2025年新开工面积703万平方米，同比下滑45%；竣工面积2450万平方米，同比下滑25% [6] - 2026年计划新开工面积676万平方米，竣工面积1542万平方米 [6] - 截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中存量项目4729万平方米，同比减少10% [6] 土地投资与资源盘活 - 2025年拿地金额791亿元，同比增长16%；拿地面积457万平方米，同比增长39% [6] - 拿地销售金额比为31%，拿地销售面积比为37%，核心城市拿地占比达99% [6] - 公司持续盘活资源，累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万平方米，新增融资金额79亿元 [6] 财务健康与现金流 - 2025年销售回笼金额2589亿元，销售回笼率达102%，连续3年超过100% [6] - 截至2025年末，有息负债3412亿元，同比减少2%；综合融资成本为2.72%，同比下降38个基点 [6] - 剔除预收账款后的资产负债率为65%，净负债率为66%，现金短债比为1.7倍，三条红线稳居绿档 [6] - 2025年末合同负债（含预收账款）2472亿元，同比下降26.3%，覆盖2025年营收0.8倍 [6] 估值与市场表现 - 报告日（2026年4月22日）收盘价5.93元，对应2026/2027年预测市盈率（PE）分别为44倍和43倍 [1][5][6] - 当前市净率（PB，LF）为0.37倍，显著低于同期申万房地产板块的0.85倍 [1][6] - 一年内股价最高9.14元，最低5.47元 [1]