投资评级与核心观点 - 报告对陆家嘴（600663.SH）维持“买入”投资评级 [1][5] - 核心观点：公司2025年营收增长但利润下滑，主要受计提减值及结转毛利率下降拖累，但住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期 [5] - 核心观点：公司2026年有望结转前滩高毛利项目，因此上调2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为21.8、22.1、24.8亿元（2026-2027年原值为18.9、20.5亿元），对应EPS为0.43、0.44、0.49元，当前股价对应PE为17.6、17.3、15.4倍 [5] 2025年及2026年一季度财务表现 - 2025年实现营业收入181.7亿元，同比增长24.0% [6][9] - 2025年归母净利润12.3亿元，同比下降18.7%；扣非归母净利润12.0亿元，同比下降19.1% [6] - 2025年销售毛利率和净利率分别同比下降8.0个百分点和3.5个百分点至36.1%和8.7% [6] - 利润下降主要由于结转毛利率同比下降9.1个百分点至30.1%，以及计提资产和信用减值损失12.8亿元（2024年为3.0亿元） [6] - 2025年经营性净现金流104.6亿元，同比增长695% [6] - 2025年拟每股派发现金红利0.06元，派息比例约51% [6] - 2026年第一季度实现营收22.3亿元，同比下降47.2%；归母净利润2.0亿元，同比下降68.4%，主要由于结转规模有所下降 [6] 业务分项表现 - 房产销售：2025年实现房产销售收入114.3亿元，其中住宅物业107.9亿元；合同销售金额和面积分别为93.4亿元及7.2万平方米，分别同比增长28%和6%，在售项目整体去化率94% [8] - 租赁业务：2025年租赁收入37.6亿元，其中办公物业26.1亿元，同比下降17%；商业物业4.3亿元，同比基本持平；酒店物业6.1亿元，同比增长17% [7] - 物业管理：2025年物管收入22.7亿元，同比增长4% [7] - 金融服务：2025年金融服务收入20.2亿元，占收入比例11% [7] - 持有物业状况：截至2025年末，公司持有甲级写字楼总面积242万平方米，上海成熟甲级写字楼出租率78%，同比下降2个百分点；高品质研发楼总面积32万平方米，出租率90%，同比上升3个百分点 [7] 财务状况与预测 - 负债与融资：截至2025年末，公司有息负债703.4亿元，同比减少3.1亿元，平均融资成本2.56%，同比下降50个基点 [8] - 财务预测：预计公司2026-2028年营业收入分别为225.88亿元、237.22亿元、246.30亿元，同比增长率分别为24.3%、5.0%、3.8% [9] - 盈利预测：预计公司2026-2028年归母净利润分别为21.75亿元、22.06亿元、24.79亿元，同比增长率分别为77.4%、1.4%、12.4% [9] - 盈利预测：预计公司2026-2028年EPS分别为0.43元、0.44元、0.49元 [5][9] - 估值指标：基于当前股价7.59元，对应2026-2028年预测PE分别为17.6倍、17.3倍、15.4倍，预测PB分别为1.4倍、1.3倍、1.2倍 [5][9]