行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][53] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且仍在推进途中 [4][53] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][53] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企及少数龙头民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][10][53] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更优 [4][53] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是观察政策落地的重要方向，预计一二线城市将更受益 [4][53] - 2026年行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [4][53] 根据目录分项总结 1. 上海三批次土拍情况 - 上海2026年第三批次集中供地共出让3宗纯住宅用地，全部成交，总出让金72.09亿元，整体溢价率9.9% [1][10] - 土拍呈现结构性分化：徐汇长桥街道地块历经82轮竞价，由招商蛇口以33亿元、25%溢价率竞得，创上海年内最高溢价纪录，楼面价约87150元/平方米；普陀石泉社区及金山新城地块均以底价成交 [1][10] - 参拍房企以国央企为主：共11家企业（含联合体）参拍，其中国央企背景企业10家，民企仅1家且未获地，国央企拿地金额占比100% [1][10] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动-1.0%，跑输沪深300指数1.84个百分点，在31个申万一级行业中排名第20 [2][11] - 全市场房地产股涨幅前五为：苏州高新（+35.1%）、新湖中宝（+32.1%）、*ST匹凸（+27.8%）、绵石投资（+21.6%）、深圳华强（+15.4%） [11][18] - 重点跟踪的40家A/H房企中，涨幅前五为：绿景中国地产（+7.6%）、融信中国（+6.7%）、远洋集团（+2.9%）、华润置地（+2.7%）、金地商置（+1.7%） [12][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积180.1万平方米，环比提升15.7%，同比提升20.5% [2][22] - 分城市能级看：一线城市成交56.5万平方米，环比+5.5%，同比+28.4%；二线城市成交88.8万平方米，环比+15.5%，同比+31.4%；三线城市成交34.8万平方米，环比+37.8%，同比-8.1% [2][22] - 年初至今（16周）累计成交面积2301.7万平方米，同比-24.4% [2][25] - 4月累计成交面积551.4万平方米，同比+5.3% [25] 二手房成交 - 本周15个样本城市二手房成交面积271.8万平方米，环比增长1.5%，同比增长15.8% [2][30] - 分城市能级看：一线城市成交112.6万平方米，环比-2.4%；二线城市成交119.9万平方米，环比+4.6%；三线城市成交39.3万平方米，环比+4.3% [2][30] - 年初至今（16周）累计成交面积3171.4万平方米，同比增长0.8% [30] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.20-4.26）共发行房企信用债15只，环比减少9只；发行规模共计98.40亿元，环比减少124.9亿元 [3][45] - 总偿还量140.91亿元，环比增加35.02亿元，净融资额为-42.51亿元，环比减少159.92亿元 [3][45] - 发行主体评级以AAA级为主（占比79.7%），债券类型以私募债为主（占比40.1%），债券期限以3-5年期为主（占比58.1%） [45] - 部分债券发行利率下降，例如“26振业01”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型可比债券利率下降133个基点 [48][50] 5. 本周政策回顾 - 多地出台公积金宽松政策：武汉将异地公积金贷款范围扩大至全国并取消户籍限制；海南允许缴存人提取公积金支持子女购买首套住房；杭州将公积金贷款最高额度由130万元提高至180万元 [52] - 上海静安区完成首例“住房收购置换”模式签约，为市场化盘活存量住房、筹措保障性租赁住房提供试点 [52] - 苏州施行青年人才公积金贷款贴息政策，为新申请公积金贷款的青年人才提供实际还款利息50%的补贴 [52] 6. 投资建议与配置方向 - 报告建议关注以下方向 [4][53]： - 地产开发：H股（绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂）；A股（滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份） - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展 - 中介：贝壳-W - 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等