行业投资评级 - 看好（维持）[8] 核心观点 - 报告认为，尽管今年房地产行业基本面仍在左侧，全年地产股行情仍以震荡为主，但行业运行逻辑的改善趋势正在得到数据印证，预计市场向上的持续性和幅度将逐步走强[2] - 报告强调应重视北京和上海市场正在发生的积极变化，包括因惜售导致的二手房挂牌量主动收缩、价格接近心理支撑位、以及在没有强政策催化下出现的景气度自发修复和量增价稳特征[2] - 报告核心判断是，北京和上海有望在本轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，中性预期行业周期底部有望在2027年出现[2][10] - 基于国际经验，资本市场表现通常领先核心城市房价底3-6个月，因此大级别的地产股β行情可能在2026年第四季度或2027年第一季度启动[2][10] - 一旦基本面改善通道确立，历史包袱轻、现金流优势明显的房企将在β行情基础上，叠加集中度提升带来的α共振行情[2][10] 市场表现总结 - A股板块：当周申万房地产指数下跌0.98%，跑输沪深300指数1.84个百分点[14][15] - H股板块：香港内房股指数周跌幅0.10%，港资房企指数周涨幅2.25%，两者相对恒生指数的收益分别为0.60%和2.95%[18][19] - 个股表现： - A股方面，苏州高新周涨幅达35.14%，位列涨幅榜第一[19] - H股香港内房股中，国瑞健康周涨幅21.98%居首[20] - H股港资房企中，九龙仓集团周涨幅9.82%领先[22] 二手房市场周度跟踪总结 - 挂牌价： - 全国挂牌价周环比下跌0.08%，已连续九周下跌[3][24] - 上海挂牌价周环比上涨0.18%，涨幅走阔0.10个百分点，已连续七周上涨；节后九周累计上涨0.51%，是一线城市中唯一上涨的城市[3][24] - 北京挂牌价周环比下跌0.07%，跌幅收窄0.05个百分点；广州周环比下跌0.09%，跌幅收窄0.09个百分点；深圳周环比下跌0.09%，跌幅走阔0.03个百分点[3][24] - 挂牌量： - 一线城市挂牌量周环比下降0.31%，降幅扩大0.13个百分点，已连续两周下行[4][28] - 北京、上海、广州挂牌量周环比分别下降0.68%、0.55%、0.17%，降幅均有所扩大；深圳挂牌量周环比微增0.21%，但涨幅回落[4][28] - 上海二手房挂牌量自高点已回落28.2%[32] - 成交量： - 截至2026年4月25日，北京、广州、深圳二手房实时成交量月初至今同比分别高增35.1%、21.7%、20.3%，呈现“银四”变“金四”特征[4][35] - 上述三城成交量周环比分别下降6.6%、2.7%、1.1%，均由正转负[4][35] - 上海二手房网签套数月初至今同比增长25.3%，周环比下降3.8%[4][35] - 议价率： - 2026年3月，一线城市整体议价率月环比下行[48] - 北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.4%、7.4%、12.0%、8.9%，其中北京月环比下降0.2个百分点，上海、广州、深圳降幅分别走阔0.6、1.1、0.8个百分点[48] 新房市场周度跟踪总结 - 成交量： - 一线城市新房成交整体上行，广州、深圳周环比转正，分别增加35%和47%[5][52] - 北京、上海新房成交延续上行趋势，周环比分别增加6%和5%[5][52] - 北京、上海、广州月初至今累计成交同比分别大幅增加63%、57%和34%[5][52] - 库存及去化： - 一线城市新房库存延续上升趋势，周环比增加1.2%，涨幅走阔1.0个百分点[54] - 跟踪的10个样本城市新房库存面积为7676.90万平方米，去化周期为17.5个月[55][56] 房企融资与行业政策总结 - 房企融资：上周房地产企业新发债券规模合计152.90亿元，周环比增加20.2%[58] - 行业政策及新闻： - 4只商业不动产REITs（中信建投首农商业REIT等）同时获得中国证监会准予注册的批复，截至4月24日全市场已受理17只商业不动产REITs[61] - 上海三批次宅地土拍共成交3宗地块，总收金72.09亿元，其中徐汇区地块溢价率达25%[61] - 4月LPR报价维持不变，5年期以上为3.5%[61] - 佛山推出商品住房“以旧换新”政策，上海、武汉等地亦有相关城市更新或节能降碳政策出台[61] 投资建议总结 - 报告建议关注在北京和上海土地储备占比较高的龙头房企[10][63] - 在周期未满的背景下，报告推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序为： 1. 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企[10][63] 2. 受益于商业不动产REITs推出及利率下行趋势下商业地产价值重估、具备优秀运营能力的商业地产相关标的[10][63] 3. 多年来深耕产品力，去化及盈利能力更优的“好房子”企业[10][63]