报告投资评级 - 买入（维持） [1] 报告核心观点 - 商业运营稳健增长，扣非利润韧性凸显：新城控股2026年第一季度在房地产开发结转规模收缩的背景下，得益于收入结构优化和费用管控，扣非归母净利润实现双位数同比增长，商业运营收入的“压舱石”作用强化，同时现金流改善，债务压力缓释，因此维持“买入”评级 [1][7] --- 财务表现总结 - 2026年第一季度业绩：实现营业收入73.17亿元，同比-24.9%；归母净利润3.12亿元，同比+2.4%；扣非归母净利润3.44亿元，同比+15.0% [7] - 盈利能力：2026年第一季度毛利率提升至38.0%，同比+8.6个百分点；销管费用率同比下降1个百分点 [7] - 盈利预测：预测2026-2028年归母净利润分别为7.57亿元、9.26亿元、10.74亿元，对应同比增长率分别为11.25%、22.39%、15.95% [1][7] - 每股收益预测：预测2026-2028年EPS（最新摊薄）分别为0.34元、0.41元、0.48元 [1] - 估值水平：基于当前股价，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为43.85倍、35.83倍、30.90倍 [1][8] 业务运营总结 - 开发销售业务：2026年第一季度累计合同销售金额30.16亿元，同比-40.9%；销售面积52.65万平方米，同比-20.0%；竣工面积12.62万平方米，同比-78.7% [7] - 商业运营业务：2026年第一季度商业运营收入35.45亿元，同比+2.82%；运营出租物业达179个，同比增加5个；截至3月末平均出租率为97.4% [7] - 收入结构变化：2026年第一季度商业运营收入规模已超过合同销售金额 [7] 财务状况总结 - 现金流：2026年第一季度经营性现金流净额为1.59亿元，同比+70.0%；截至3月末货币资金82.37亿元，较年初增加14.34亿元 [7] - 债务情况：2026年第一季度偿还境内外公开市场债券16.29亿元；截至3月末，合联营公司权益有息负债22.16亿元，同比下降5.38亿元 [7] - 资产负债率预测：预测公司资产负债率将从2025年的70.81%持续下降至2028年的61.04% [8] 市场与基础数据 - 股价与市值：收盘价14.71元；总市值331.80亿元（33,180.21百万元）；市净率（P/B）为0.54倍 [5] - 每股净资产：最新报告期每股净资产（LF）为27.45元 [6]