报告投资评级 - 买入（维持） [1] 报告核心观点 - 新城控股2026年第一季度业绩显示，尽管房地产开发销售业务持续调整，但商业运营收入稳健增长，对利润和现金流的支撑作用增强，同时公司现金流改善，债务结构优化，扣非净利润展现出韧性 [1][7] - 基于商业资产质量突出和现金流韧性较强的判断，报告维持对公司2026-2028年的盈利预测，并给予“买入”评级 [7] 2026年第一季度业绩表现 - 收入与利润：2026年第一季度实现营业收入73.17亿元，同比下降24.9%；归母净利润3.12亿元，同比增长2.4%；扣非归母净利润3.44亿元，同比增长15.0% [7] - 毛利率提升：得益于收入结构优化，第一季度毛利率提升至38.0%，同比增加8.6个百分点 [7] - 费用控制：第一季度销售与管理费用率同比下降1个百分点 [7] 业务运营分析 - 房地产开发销售：第一季度累计合同销售金额30.16亿元，同比下降40.9%；销售面积52.65万平方米，同比下降20.0%；竣工面积12.62万平方米，同比下降78.7% [7] - 商业运营：第一季度商业运营收入35.45亿元，同比增长2.82%；运营出租物业达179个，同比增加5个；截至3月末平均出租率为97.4% [7] - 业务结构转变：第一季度商业运营收入规模已超过合同销售金额，经常性收入的“压舱石”作用强化 [7] 财务状况与现金流 - 现金流改善：第一季度经营性现金流净额为1.59亿元，同比增长70.0%；截至3月末货币资金82.37亿元，较年初增加14.34亿元 [7] - 债务优化：第一季度偿还境内外公开市场债券16.29亿元；截至3月末，合联营公司权益有息负债22.16亿元，同比下降5.38亿元 [7] - 关键财务指标（2026年3月末）：资产负债率为70.75%；每股净资产为27.45元 [6] 市场数据与估值 - 股价与市值：收盘价14.71元；总市值331.80亿元；市净率为0.54倍 [5] - 盈利预测：预测2026-2028年归母净利润分别为7.57亿元、9.26亿元、10.74亿元，对应每股收益（最新摊薄）分别为0.34元、0.41元、0.48元 [1][7] - 估值水平：基于现价及最新摊薄每股收益，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为43.85倍、35.83倍、30.90倍 [1][7]