报告投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 报告核心观点 - 新城控股2026年第一季度业绩同比转正，归母净利润同比增长2.4%，符合市场预期，毛利率显著提升[5] - 公司“住宅+商业”双轮驱动战略成效显著，商场（吾悦广场）业务收入和毛利占比持续提升，经常性收入增长助力公司稳健经营[5] - 公司有息负债稳定，并通过发行美元债、申报商业不动产REITs等方式拓展融资渠道，偿债压力预计将逐步减轻[5] - 尽管房地产开发销售业务量价承压，但公司存货减值计提充分，且凭借优秀管理能力和优质资产组合，预计在新行业格局下能实现更长期、有质量的增长[5] 财务与运营表现总结 - 2026年第一季度财务业绩：营业收入73.17亿元，同比下降24.9%；归母净利润3.12亿元，同比增长2.4%；扣非后归母净利润3.4亿元，同比增长15.0%；毛利率为38.0%，同比提升8.6个百分点；归母净利率为4.3%，同比提升1.1个百分点[4][5] - 商场运营情况：截至2026年第一季度末，累计开业商场178个，总开业面积1652万平方米，同比增长3.0%；出租率达97.44%，同比提升0.22个百分点；第一季度商场含税租费收入35.45亿元，同比增长2.8%；2026年全年计划含税租费收入145亿元，同比增长2.9%[5] - 商场业务贡献度：2025年，商场业务营收占比达25%，同比提升11.1个百分点；毛利贡献占比达63%，同比提升14.7个百分点；商场业务毛利率为69.8%[5] - 房地产开发销售：2026年第一季度销售额为30亿元，同比下降41%；销售均价为5728元/平方米，同比下降26.2%[5] - 减值计提情况：公司2019年至2025年累计计提减值准备247亿元，占2025年末存货的35%，减值计提相对充分[5] 财务预测总结 - 收入预测：预计2026年至2028年营业总收入分别为339.01亿元、287.21亿元、266.96亿元，同比变化分别为-36.1%、-15.3%、-7.1%[4] - 盈利预测：预计2026年至2028年归母净利润分别为9.04亿元、14.00亿元、20.31亿元，同比增长率分别为33.0%、54.8%、45.1%[4][5] - 每股收益预测：预计2026年至2028年每股收益分别为0.40元、0.62元、0.90元[4] - 利润率预测：预计2026年至2028年毛利率分别为36.2%、41.7%、45.3%；净资产收益率（ROE）分别为1.4%、2.2%、3.1%[4] - 估值指标：基于预测，2026年与2027年对应的市盈率（PE）分别为37倍和24倍[4][5] 资本结构与融资情况 - 负债情况：截至2026年第一季度末，公司有息负债为537亿元，同比微增0.3%；净负债率为58.6%，同比增加3.4个百分点[5] - 融资成本：2025年末平均融资成本为5.44%，较2024年末下降48个基点[5] - 债务到期与发行：2026年5月有4.04亿美元信用债到期；公司于2025年6月、9月及2026年3月分别成功发行3亿美元、1.6亿美元和3.55亿美元的美元信用债，票面利率在11.8%-11.88%之间，体现了持续的融资能力[5] - 创新融资进展：公司于2025年11月发行首单消费类私募REITs，规模10.26亿元；2026年3月已申报证监会商业不动产公募REITs，预计募资规模16.25亿元，目前已收到交易所反馈意见[5] 业务与战略要点 - 双轮驱动战略：公司坚持“住宅+商业”双轮驱动，先发布局商业地产，打造优质成长标杆[5] - 区域贡献：商场租费收入主要来源于江苏、浙江、安徽、山东，第一季度合计贡献租费的52%[5] - 合同负债与覆盖：截至2026年第一季度末，公司预收款及合同负债为315亿元，同比下降41%，覆盖2025年地产营业收入的0.8倍[5]