行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [1][3][60] 核心观点 - 跟踪的全国30城新房及二手房成交面积同比均实现增长，年初以来成交数据降幅继续收窄 [3][19][27] - 政策从“定调”转向“落地”，城市更新被摆在突出位置，公积金和以旧换新成为重要政策抓手 [3][4][12] - 预计伴随政策持续和房企集中推盘，销售数据有望持续改善，二季度或为行业基本面与政策共振企稳的窗口期，房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面 [3][60] 政策端总结 - 中央政策定调：国务院常务会议强调把城市更新摆在突出位置，城市发展转向存量提质增效阶段 [4][12][13] - 地方政策落地：多地密集出台政策，广州最为活跃，包括印发“四好”建设行动方案、允许自持住宅转商品房、南沙区启动“以旧换新” [4][14] - 以旧换新推进：湖南出台省级层面首个存量房收购细则，支持利用专项债收购存量商品房用作保障房等 [4][15] - 宏观数据：2026年4月全国居民消费价格同比上涨1.2%，但居住价格同比下降0.2% [4][13]；2026年1-4月住户贷款净减少4902亿元，居民主动去杠杆趋势明确 [4][13] 市场端总结 - 新房销售：2026年第20周，全国30城新房单周成交面积215万平米，单周同比增长6.9%；累计成交面积3478.5万平米，累计同比下降9.7% [5][19][20] - 一线城市新房：2026年第20周，一线城市新房单周成交面积70.3万平米，单周同比增长16.6%；累计成交面积921.7万平米，累计同比下降6.5% [5][23][24] - 二手房销售：2026年第20周，全国15城二手房单周成交面积205.6万平米，单周同比增长10%；累计成交面积3243.1万平米，累计同比下降1.4% [5][27][28] - 一线城市二手房：2026年第20周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积52万平米，单周同比增长3.3%；累计成交面积848.3万平米，累计同比下降1.1% [5][31][32] 投资端总结 - 土地成交面积：2026年第20周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2001.8万平方米，单周同比持平；前20周累计成交面积41096.7万平方米，累计同比下降10% [5][36][37][38] - 土地成交价格与热度：2026年第20周，全国100大中城市土地成交楼面价为1457元/平米，同比下降36%；土地成交总价191.9亿元，同比下降36%；平均溢价率（4周移动平均）为4.2% [5][39][40] - 典型城市土拍：5月上旬，成都3宗涉宅用地2宗溢价收金21.01亿元；广州花都区一宗宅地底价7.54亿元成交；杭州未来科技城两宗地块由滨江&绿城联合体以38.9亿元、溢价率34.66%竞得 [42] 价格端总结 - 整体房价指数：2026年第20周，冰山100指数为9926，周环比下降0.03%，周同比下降11.4% [6][45][47][48] - 主要城市房价：北京最新冰山指数房价为39709，上海为48116，深圳为50653，广州为21595，杭州为24609，成都为13071 [50][55][56] 投资建议总结 - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国 [3][60] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团 [3][60] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [3][60]