投资评级与目标价格 - 报告对招商积余给予“增持”评级 [6] - 目标价格为15.48元 [6] 核心观点与事件驱动 - 公司拟与控股股东招商蛇口联合发行商业不动产REITs，以盘活旗下位于深圳和昆山的商业不动产资产 [13] - 通过发行REITs，有助于打通商业不动产全生命周期的运营效益，从而增强公司长期可持续经营能力 [4] - 原始权益人（公司及关联方）参与REITs战略配售的比例不低于基金份额发售数量的20%，有助于分享资产增值 [13] - 该REITs的收益分配要求是将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，每年分配不少于1次 [13] 财务预测与估值 - 预计公司2026年、2027年归母净利润分别为909百万元和1,034百万元，同比增长38.8%和13.8% [5] - 预计公司2026年、2027年每股收益（EPS）分别为0.86元和0.98元 [5][13] - 基于2026年18倍市盈率（PE）给予目标价 [13] - 当前股价对应2026年预测市盈率为11.28倍 [5] 公司财务与经营数据 - 2025年公司营业总收入为19,273百万元，同比增长12.2%；归母净利润为655百万元，同比下降22.1% [5] - 预计2026年营业总收入为21,126百万元，同比增长9.6% [5] - 公司净资产收益率（ROE）预计从2025年的6.1%回升至2026年的8.1% [5] - 公司总市值为10,253百万元，每股净资产为10.40元，市净率（PB）为0.9倍 [7][8] - 公司净负债率为-27.35%，表明处于净现金状态 [8] 交易与市场表现 - 公司52周内股价区间为9.52元至13.35元 [7] - 过去1个月、3个月、12个月的绝对股价升幅分别为-5%、-13%和-12% [11] - 同期相对指数升幅分别为-8%、-24%和-65% [11] 项目资产详情 - REITs底层资产包括两个项目：[13] - 深圳太子广场项目：业态为办公，于2020年营业，包含建筑面积6.37万平方米的地上办公及472个地下车位 [13] - 昆山招商花园城项目：业态为商业零售，于2015年营业，包含建筑面积11.85万平方米的商业、6.01万平方米的地下车库及5,154.24平方米的地下设备用房 [13]