投资评级与目标价格 - 报告对招商积余给予“增持”评级 [6] - 目标价格为15.48元 [6] 核心观点与业务举措 - 公司拟通过发行商业不动产REITs盘活旗下位于深圳和昆山的商业不动产资产，以增强长期可持续经营能力 [2][13] - 该举措有助于打通商业不动产全生命周期的运营效益，促进资产管理业务的良性发展 [4] - 原始权益人（公司及关联方）参与REITs战略配售的比例不低于基金份额发售数量的20%，有助于分享资产增值 [13] - 具体项目包括：深圳太子广场（办公业态，建筑面积6.37万平方米）和昆山招商花园城（商业零售业态，建筑面积11.85万平方米） [13] 财务与估值摘要 - 营业总收入：预计持续增长，2026E为21,126百万元，同比增长9.6%；2027E为23,223百万元，同比增长9.9% [5] - 归母净利润：预计从2025A的655百万元恢复增长，2026E为909百万元（同比增长38.8%），2027E为1,034百万元（同比增长13.8%） [5] - 每股收益(EPS)：2026E为0.86元，2027E为0.98元 [5][13] - 估值指标：基于2026年18倍市盈率给予目标价，当前股价对应2026E市盈率为11.28倍 [5][13] - 净资产收益率(ROE)：预计从2025A的6.1%提升至2026E的8.1%和2027E的8.7% [5] - 市净率(P/B)：当前为0.9倍 [8] - 股息率：预计2026E为3.7% [14] 市场与交易数据 - 总市值：10,253百万元 [7] - 52周股价区间：9.52元至13.35元 [7] - 近期股价表现：过去1个月绝对升幅-5%，相对指数-8%；过去3个月绝对升幅-13%，相对指数-24% [11] 财务预测与比率 - 盈利能力：销售毛利率预计维持在11%左右，销售净利率预计从2025A的3.4%提升至2026E的4.4% [14] - 资产与负债：资产负债率预计从2025A的45.9%温和上升至2026E的48.1% [14] - 现金流：经营活动现金流预计2026E为1,984百万元 [14] 可比公司估值 - 报告列举了港股物业公司作为可比公司，其2026E平均市盈率为12.02倍 [15] - 招商积余2026E市盈率（11.28倍）略低于该平均值 [5][15]