投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 核心观点 - 招商蛇口2026年上半年销售金额实现逆势增长，但结转毛利率下降拖累业绩表现，导致利润承压 [1][5][6] - 公司投资高度聚焦于北京、上海、深圳等核心城市，可售货源较充足，融资成本持续下降 [5][7] - 公司正加速构建REITs退出闭环，若商业不动产REIT成功发行，将形成三大持有业态的完整REITs矩阵 [8] 业绩表现与财务预测 - 2026年上半年预计实现归母净利润5.0-6.5亿元，同比下降55%-65%，扣非净利润0.5-0.7亿元，同比下降93%-95% [6] - 下调2026-2028年盈利预测，预计归母净利润分别为12.7亿元、22.1亿元、32.3亿元（原预测值分别为23.0亿元、38.9亿元、40.8亿元） [5] - 预计2026-2028年EPS分别为0.14元、0.24元、0.36元，当前股价对应PE分别为44.9倍、25.9倍、17.7倍 [5] - 预计2026-2028年营业收入将小幅下滑，同比变化分别为-1.6%、-1.8%、-2.6% [9] - 预计毛利率将从2025年的13.8%逐步回升至2028年的15.0% [9] 销售与投资 - 2026年上半年累计实现签约销售金额962.45亿元，同比增长8.3%，销售均价31537元/平方米，同比增长18.9%，但签约销售面积305.18万平方米，同比下降8.9% [7] - 销售表现主要受深圳招商·海晏府、深圳观潮和后海招商玺等豪宅项目优秀去化带动 [7] - 上半年新增8宗地块，总计容建筑面积约50.3万平方米，总地价约214.6亿元，投资强度为22.3%（2025年为47.9%），拿地金额权益比为78% [7] - 新增土地投资高度集中于核心城市，北京、上海、杭州三城拿地金额占比达85%，其中北京占5%，上海占29%，杭州占51% [7] 业务发展与战略 - 公司于2026年5月19日公告启动申报商业不动产REIT，底层资产为深圳太子广场和昆山招商花园城 [8] - 若发行成功，公司将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态的REITs矩阵，成为国内少有的具备开发、运营到REITs退出完整闭环能力的企业 [8] 财务数据摘要 - 当前股价为6.33元，总市值为570.71亿元，流通市值为532.58亿元 [1] - 2025年公司营业收入为1547.28亿元，归母净利润为10.24亿元 [9] - 2025年毛利率为13.8%，净利率为0.5%，ROE为0.3% [9]