行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”的投资评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为：当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6] - 投资策略围绕三个方向寻找alpha：1）开发类房企中的区域深耕型；2）稳定红利资产中的头部购物中心；3）中介龙头 [6] 板块行情与市场表现 - 第29周（7月13日1月17日），申万房地产指数下跌4.8%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - A股板块内，香江控股周涨幅达27.0%，为涨幅第一；合肥城建周跌幅达29.5% [12][14] - 港股板块内，汇景控股周涨幅达50.0%，为涨幅第一；中国长白山国际周跌幅达43.8% [13][15] 政策要闻 - 中央层面：1）住建部就修改后的《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》再次公开征求意见，指南系统界定安全、舒适、绿色、智慧四大核心内涵 [6][16]；2）住建部会议强调高标准推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，并加力落实老旧小区改造等民生工作 [6][16] - 根据公开资料，全国已实施城市更新项目超过6.6万个，累计完成投资2.6万亿元 [6][16] 公司动态 - 招商蛇口于7月14日以5.29亿元总价、10.08%溢价率竞得成都一宗宅地，楼面价13100元/平方米 [6][19] - 招商蛇口于7月15日以29.98亿元总价、7.07%溢价率竞得南京一宗住宅用地，楼面价34415元/平方米 [6][19] 销售端数据 - 新房市场（监测20城）：第29周商品房成交面积145万平方米，日均成交20.7万平方米，环比减少9%，但同比增加7% [6][21] - 年初至今（累计），20城商品房成交面积5344万平方米，累计同比减少7% [6][21] - 二手房市场（监测11城）：第29周成交面积206万平方米，日均成交29.4万平方米，环比减少5%，但同比增加9% [6][26] - 年初至今（累计），11城二手房成交面积6080万平方米，同比增加4% [6][27] 融资端情况 - 第29周发债企业大部分为地方国企 [30] - 保利发展发行规模最大，发行公司债27亿元 [30][32] - 济南山韵发行的公司债利率最高，为2.5%；张江集团发行的短期融资券利率最低，为1.42% [30][32] 投资建议与关注标的 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][33] - 稳定红利资产（头部购物中心）：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [6][33] - 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][33]