报告公司投资评级 - 买入（维持） [5] 报告的核心观点 - 招商积余2023年度营收和归母净利润同比分别增长20%、24%，业绩基本符合预期，外拓发力明显，物管毛利率有待企稳回升 [2][14] - 公司在非住宅业态建立较高壁垒，外拓表现强劲，基础物管毛利率有待企稳，增值服务增长速度放缓，调整2024 - 2025年归母净利润预测至9.0/10.5亿元，新增2026年预测为11.7亿元，对应2024 - 2026年EPS分别为0.85（原0.92）/0.99（原1.01）/1.11元，PE为13/11/10倍，维持“买入”评级 [16] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2023年实现营业收入156.3亿元，同比增长20.0%，归母净利润7.36亿元，同比增长24.0%；扣非归母净利润6.60亿元，同比增长32.1% [2] - 物管、资管板块分别实现收入148亿元、7亿元，同比增长18%、50%；非住宅物管/住宅物管/平台增值/专业增值分别实现收入87.1/34.0/5.8/20.6亿元，同比增速为26.2%/7.8%/1.4%/10.2% [2] 业务优势 - 非住宅业态保持领先优势，外拓力度持续提升；截至2023年末，总在管面积3.45亿平，非住宅业态在管面积2.13亿平（占比61.9%），2023年新签约物业管理年度合同金额40.4亿元，第三方项目新签约年度合同金额35.4亿元，同比增长27.4%，占比87.5%，非住宅占比85.5% [15] 毛利率情况 - 2023年非住宅和住宅物业管理毛利率分别为9.1%、7.9%，同比下滑0.98pct、1.23pct，整体物业管理业务毛利率为8.8%，同比下滑1.02pct，处于行业较低水平，后续规模效应有望带动基础物管毛利率企稳回升 [3] 资产情况 - 截至2023年末，持有的投资性房地产可出租面积约47万平，平均出租率96%，账面净值约55亿元，随着有序推进重资产剥离，运营效率进一步提升，整体发展有望提质增效 [3] 盈利预测 |指标|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|18,219|20,999|23,652| |营业收入增长率|16.59%|15.25%|12.64%| |净利润（百万元）|901|1,050|1,172| |净利润增长率|22.45%|16.53%|11.63%| |EPS（元）|0.85|0.99|1.11| |ROE（归属母公司）（摊薄）|8.60%|9.29%|9.60%| |P/E|13|11|10| |P/B|1.1|1.0|1.0| [17]