报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司2023年营收和归母净利润同比增长20.0%和24.0% 业绩符合预期 虽物业管理业务利润率微降 但考虑其作为非住业态龙头物管企业 内生外拓有保障 下调2024 - 2025年归母净利润预测后 仍维持“买入”评级 [1][2][13] 根据相关目录分别进行总结 营收业绩情况 - 2023年公司营收156.3亿元 同比增长20.0% 归母净利润7.4亿元 同比增长24.0% [13] - 2023年物业管理业务营收147.6亿元 同比增长128.0% 资产管理业务营收7.0亿元 同比增长50.1% [1] - 2023年物业管理业务毛利率10.0% 同比微降0.6pct 资产管理业务毛利率50.7% 同比大幅提升9.2pct 公司综合毛利率11.6% 同比微降0.3pct [1] - 2023年销管费率为4.5% 同比提升0.3pct [1] 盈利预测 - 下调2024 - 2025年归母净利润预测至8.7/9.9亿元 预计2026年归母净利润为11.4亿元 对应的EPS为0.82/0.94/1.08元 对应的PE为13.6X/11.9X/10.3X [2] 非住业态拓展 - 截至2023年末 在管项目2101个 同比增长217个 在管面积达3.45亿方 同比增长10.9% 非住业态在管面积2.13亿方 占比61.9% [14] - 金融和高校业态2023年新签年度合同额分别增长67%和31% [14] - 2023年新签年度合同额40.4亿元 第三方项目新签年度合同额35.4亿元 同比增长27.4% [14] 增值业务与资管业务 - 2023年主动放弃部分低毛利平台增值业务 加强到家服务能力建设 新增7项服务品类 深度构建IFM体系 成为多家大客户核心IFM服务商 平台增值服务和专业增值服务毛利率分别提升2.5pct/1.5pct至8.5%/17.8% [23] - 截至2023年末 在管商业项目70个 较2022年末增长18个 管理面积397万方 自持项目3个 受托管理招商蛇口项目58个 第三方品牌输出项目9个 [23] - 截至2023年末 持有物业可出租面积46.9万方 总体出租率为96% [23] 财务预测 |项目|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|15,627|18,258|20,902|23,835| |归母净利润（百万元）|735.73|866.04|994.20|1,140.11| |经营活动现金流（百万元）|1,816|1,550|1,755|1,926| |投资活动现金流（百万元）|(39)|(33)|(86)|(91)| |筹资活动现金流（百万元）|(595)|(222)|(226)|(241)| |现金净增加额（百万元）|1,182|1,295|1,444|1,594| |每股净资产 (元)|9.20|9.92|10.74|11.67| |ROIC(%)|6.45|7.72|8.16|8.61| |ROE - 摊薄 (%)|7.54|8.23|8.73|9.21| |资产负债率 (%)|46.73|46.93|46.73|46.49| |P/E （现价 & 最新股本摊薄）|16.03|13.61|11.86|10.34| |P/B （现价）|1.21|1.12|1.04|0.95| [1][9]