报告公司投资评级 - 下调至“增持”评级 [2] 报告的核心观点 - 金地集团2023年年报受项目结转规模和毛利率下降影响业绩承压 土储相对充足聚焦一二线城市 债务结构持续优化 多元业务经营稳健 受行业销售低迷影响 高价地项目结转和存货计提减值侵蚀利润 下调2024 - 2025年并新增2026年盈利预测 [2] 根据相关目录分别进行总结 营收利润与负债结构 - 2023年实现营收981.3亿元 同比下降18.4%；归母净利润8.9亿元 同比下降85.5%；经营性净现金流21.9亿元 每股收益0.20元/股 每股拟派发现金红利0.0197元 [2] - 收入下滑因地产项目结转面积和金额分别同比下降21.1%和21.7% 利润受损因地产项目结转毛利率降至16.16%（2022年19.96%） 资产减值损失缩窄至24.2亿元（2022年36.9亿元） [2] - 截至2023年末 持有货币资金297.4亿元 有息负债余额为919亿元 同比下降20.2%；剔预负债率61.3% 净负债率53.2% 债务融资加权平均成本下降17BP至4.36% [2] 销售规模与土储情况 - 2023年实现销售金额1535.5亿元 同比下降30.8%；销售面积877.0万方 同比下降14.0% [2] - 坚持深耕高能级城市 2023年在上海、杭州等核心城市拿地面积95万方 总投资额约125亿元 [2] - 截至2023年末 总土储约4100万方 权益土储约1800万方 其中一二线城市占比约73% [2] 持有物业与多元业务 - 商业物业销售同比提升16% 全年获取9个轻资产服务产业项目；长租公寓成熟期平均出租率94% 租金收缴率持续保持99%以上 [2] - 截至2023年末 代建业务累计签约管理面积超2870万方 其中住宅管理面积超1951万方 签约货值超2399亿元 [2] - 截至2023年末 金地智慧服务合约管理面积约3.91亿方 其中在管面积约2.31亿方 在城市服务及非住业态等战略赛道不断突破 [2] 财务预测摘要 - 预计2024 - 2026年归母净利润为9.6、10.5、12.4亿元（2024 - 2025年前值为42.3、46.2亿元） EPS为0.21、0.23、0.27元 当前股价对应PE为19.1、17.5、14.8倍 [2] - 2024 - 2026年营业收入预计分别为953.36、886.52、827.19亿元 同比分别下降2.8%、7.0%、6.7% [3] - 2024 - 2026年毛利率预计分别为17.0%、19.0%、20.3% 净利率预计分别为1.0%、1.2%、1.5% [3]