报告公司投资评级 - 维持增持评级，调整目标价至2.12港元 [3] 报告的核心观点 - 公司2023年度业绩公告显示，营业收入同比下降1.6%至70.10亿元，毛利润同比增长4.0%至16.68亿元，归母净亏损同比降低9.7%至4.35亿元，归母核心净利润同比增长3.0%至7.93亿元 [2] - 2023年业绩承压，核心业务保持规模，非业主增值业务持续收缩，物管业务/生活服务/非业主增值收入同比增速分别为12%/-16%/-64%，核心业务（剔除非业主）规模保持稳定，占总收入比例从85%上升至95%，毛利合计为16.2亿元，占比提升至97% [2] - 进一步对应收款计提减值，关联方影响持续消化，2023年计提8.5亿元坏账准备，剔除减值、摊销等影响后，归母核心净利润为7.9亿元(+3.0%)，23年末关联方贸易应收账款净值进一步下降至14.4亿元 [2] - 聚焦核心城市，在管基础盘稳定，2023年末核心在管面积达2.73亿方，同比增长12%，基础物业收入中来自核心城市的占比达约84%，核心城市物业费单价达约3.1元/平方米/月，2023年单年合同签约额4亿元，核心城市占比92%，大客户签约额占比提升至39% [2] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 股价（2024年03月27日）1.87港元，目标价格2.12港元，52周最高价/最低价3.28/1.47港元，总股本/流通H股（万股）305,684/305,684，H股市值57.16亿港币，国家/地区为中国，行业是房地产 [1] 公司主要财务信息 |年份|营业收入(百万元)|同比增长(%)|营业利润(百万元)|同比增长(%)|归属母公司净利润(百万元)|同比增长(%)|每股收益（元）|毛利率(%)|净利率(%)|净资产收益率(%)|市盈率（倍）|市净率（倍）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2021A|7,904|70.9%|1,637|105.2%|1,276|113.9%|0.42|31.5%|16.1%|14.0%|4.1|0.6| |2022A|7,126|-9.8%|-730|-144.6%|-482|-137.8%|-0.16|22.5%|-6.8%|-6.0%|(10.8)|0.7| |2023E|7,010|-1.6%|-412|43.5%|-435|9.7%|-0.14|23.8%|-6.2%|-6.4%|(11.9)|0.8| |2024E|7,613|8.6%|894|316.9%|727|267.2%|0.24|24.1%|9.6%|11.5%|7.1|0.8| |2025E|8,347|9.6%|982|9.8%|806|10.9%|0.26|24.3%|9.7%|11.5%|6.4|0.7| [1] 可比公司估值 |公司|代码|2022A|2023E|2024E每股收益（元）|2025E|2022A|2023E|2024E市盈率|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |世茂服务|0873.HK|0.76|-0.38|0.10|0.12|0.16|-2.00|7.70|6.12|4.77| |万物云|2602.HK|17.72|1.40|1.66|1.96|2.29|12.66|10.68|9.06|7.73| |旭辉永升服务|1995.HK|1.11|0.27|0.22|0.26|0.30|4.04|5.02|4.26|3.72| |绿城服务|2869.HK|2.67|0.17|0.22|0.28|0.36|15.69|11.96|9.42|7.51| |保利物业|6049.HK|24.53|2.01|2.51|2.96|3.39|12.21|9.77|8.29|7.23| |最大值|/|/|/|/|/|/|15.69|11.96|9.42|7.73| |最小值|/|/|/|/|/|/|-2.00|5.02|4.26|3.72| |平均数|/|/|/|/|/|/|7.59|8.84|7.43|6.19| |调整后平均|/|/|/|/|/|/|8|9|8|7| [5] 财务报表预测与比率分析 资产负债表（单位:百万元） |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |货币资金|/|5,304|3,878|3,980|5,383|6,447| |应收账款|/|4,361|4,307|4,267|3,806|4,174| |预付账款|/|43|43|31|34|37| |存货|/|58|55|55|55|55| |其他|/|452|833|406|406|406| |流动资产合计|/|10,219|9,117|8,738|9,683|11,118| |长期股权投资|/|114|88|60|60|60| |固定资产|/|122|114|100|87|73| |在建工程|/|0|0|0|0|0| |无形资产|/|2,111|2,102|1,601|1,577|1,551| |其他|/|902|1,071|1,145|1,108|1,068| |非流动资产合计|/|3,249|3,376|2,907|2,831|2,752| |资产总计|/|13,468|12,493|11,645|12,515|13,870| |短期借款|/|0|0|0|0|0| |应付账款|/|2,745|2,741|3,037|3,062|3,468| |其他|/|1,801|1,744|2,202|2,394|2,623| |流动负债合计|/|4,546|4,484|5,239|5,456|6,092| |长期借款|/|0|0|0|0|0| |应付债券|/|0|0|0|0|0| |其他|/|250|240|169|169|169| |非流动负债合计|/|/|/|/|/|/| |负债合计|/|4,795|4,724|5,407|5,625|6,260| |少数股东权益|/|171|165|202|233|266| |股本|/|26|26|26|26|26| |资本公积|/|6,612|6,163|5,707|5,784|5,865| |留存收益|/|1,899|1,415|302|848|1,453| |其他|/|(35)|/|0|0|0|0| |股东权益合计|/|8,673|7,769|6,238|6,890|7,609| |负债和股东权益|/|13,468|12,493|11,645|12,515|13,870| [7] 利润表（单位:百万元） |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|/|7,904|7,126|7,010|7,613|8,347| |营业成本|/|(5,413)|(5,522)|(5,342)|(5,778)|(6,322)| |营业税金及附加|/|0|0|0|0|1| |营业费用|/|(69)|(99)|(63)|(65)|(75)| |管理费用|/|(749)|(744)|(634)|(685)|(760)| |财务费用|/|138|78|56|74|94| |资产减值损失|/|(196)|(1,542)|(1,330)|(266)|(292)| |公允价值变动收益|/|0|0|0|0|1| |投资净收益|/|11|11|5|15|15| |其他|/|159|51|(54)|76|83| |营业利润|/|1,785|(641)|(352)|984|1,091| |营业外收入|/|0|0|0|0|0| |营业外支出|/|0|0|0|0|0| |利润总额|/|1,785|(641)|(352)|984|1,091| |所得税|/|(426)|/|179|(42)|(226)|(251)| |净利润|/|1,358|(462)|(393)|758|840| |少数股东损益|/|(82)|(20)|(42)|(30)|(34)| |归属于母公司净利润|/|1,276|(482)|(435)|727|806| |每股收益（元）|/|0.42|(0.16)|(0.14)|0.24|0.26| [7] 现金流量表（单位:百万元） |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |净利润|/|1,785|(641)|(352)|984|1,091| |折旧摊销|/|7|6|0|0|0| |财务费用|/|(4)|(0)|/|12|(3)|(3)| |投资损失|/|1|2|0|0|0| |营运资金变动|/|122|1,495|854|266|292| |其它|/|(2,297)|(1,256)|/|348|283|(190)| |经营活动现金流|/|(387)|(395)|/|862|1,530|1,189| |资本支出|/|(146)|(126)|/|0|0|0| |长期投资|/|(1,086)|(515)|/|80|96|98| |其他|/|12|23|278|0|0| |投资活动现金流|/|(1,330)|(519)|/|358|(96)|(98)| |债权融资|/|(17)|/|0|0|0|0| |股权融资|/|12|2|0|0|0| |其他|/|(2,316)|(521)|(1,137)|(31)|(27)| |筹资活动现金流|/|(2,321)|(520)|(1,137)|(31)|(27)| |汇率变动影响|/|(26)|/|8|17|0|0| |现金净增加额|/|(4,064)|(1,426)|/|101|1,403|1,064| [7] 主要财务比率 |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力|/|/|/|/|/| |营业收入|/|70.9%|-9.8%|-1.6%|8.6%|9.6%| |营业利润|/|105.2%|-144.6%|43.5%|316.9%|9.8%| |归属于母公司净利润|/|113.9%|-137.8%|9.7%|267.2%|10.9%| |获利能力|/|/|/|/|/| |毛利率|/|31.5%|22.5%|23.8%|24.1%|24.3%| |净利率|/|16.1%|-6.8%|-6.2%|9.6%|9.7%| |ROE|/|14.0%|-6.0%|-6.4%|11.5%|11.5%| |偿债能力|/|/|/|/|/| |资产负债率|/|35.6%|37.8%|46.4%|44.9%|45.1%| |净负债率|/|0.0%|0.0%|0.0%|0.0%|0.0%| |流动比率|/|2.2|2.0|1.7|1.8|1.8| |速动比率|/|2.2|2.0|1.7|1.8|1.8| |营运能力|/|/|/|/|/| |应收账款周转率|/|2.8|1.6|1.6|1.9|2.1| |存货周转率|/|109.5|97.5|97.2|105.9|115.9| |总资产周转率|/|0.6|0.5|0.6|0.6|0.6| |每股指标（元）|/|/|/|/|/|