报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2] 报告的核心观点 - 公司2023年营收增长但利润承压，2024年一季度营收和利润均实现增长 [1] - 减值计提拖累2023年业绩，期间费用率优化 [1] - 销售排名持续上升，拿地聚焦杭州，拿地强度维持合理水平 [2] - 主动压降有息负债规模，融资成本持续优化 [2] - 待大幅减值计提叠加低毛利项目结算后，公司盈利能力有望改善 [2] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2023年实现营业收入704.4亿元（YoY+69.7%），归母净利润25.3亿元（YoY - 32.4%），扣非归母净利润24亿元（YoY - 35.5%）；2024年一季度实现营业收入137亿元（YoY+35.9%），归母净利润6.6亿元（YoY+17.8%），扣非归母净利润6.5亿元（YoY+19.8%） [1] - 2023年毛利率同比下降0.7pct至16.8%，房产销售业务毛利率同比下降0.7pct至16.4%；投资收益同比减少44.7%至12.3亿元；计提资产减值损失37.8亿、信用减值损失5.3亿，共计43.1亿元，较上年同期增加34.5亿元 [1] - 2023年销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为1.2%、1.1%、0.8%，同比分别下降0.7pct、0.4pct、1.7pct [1] 销售与拿地 - 2023年和2024年Q1分别实现销售额1535/263亿元，同比分别为 - 0.3%/-35.2%，增速分别优于百强房企17/14个百分点，销售额规模列克而瑞行业销售排名第11/8位，连续6年荣获杭州销售冠军；2024年计划销售额1000亿元以上，占行业总规模1%，全国排名在15名以内 [2] - 2023年通过并购、竞拍、联合竞拍拿地的全口径金额占比分别为56%、39%、6%；2023年和2024年Q1分别新增土储项目33/5个，计容建面333/40万方，权益土地款256/103亿元，全口径价款577/114亿元，其中杭州投资额占比分别达到85%/100%，全口径拿地金额/销售金额分别为38%/43% [2] 负债与融资 - 截止2023年末，有息负债415.2亿元，同比减少22.5%，银行贷款和直接融资占比分别为80%和20%；现金短债比2.4倍；剔除预收账款的资产负债率56.4%，较上年末下降4.3pct；净负债率15.1%，较上年末下降40.3pct [2] - 2023年融资成本为4.2%，同比降低40个BP，2024年计划确保下降至4%，争取降至4%以内 [2] 盈利预测 - 预计2024/2025/2026年公司营收740/705/651亿元；归母净利润为28.5/32/33.1亿元；对应EPS分别为0.92/1.03/1.06元 [2]