报告投资评级 - 维持南都物业“买入”评级[1] 报告核心观点 - 南都物业业绩稳中有进，持续深耕长三角，全国多元化布局，财务状况良好，但行业整体面临下行压力受业主端未来购买力下降影响[6] 根据相关目录分别进行总结 基本状况 - 2023年南都物业营业收入18.51亿，同比+0.23%，主要因物业服务项目规模增长，归母净利润1.86亿，同比+27.69%，主营业务成本15.53亿，同比+4.64%，收入增速低于成本增速主要因市场拓展项目毛利率低且竞争加剧导致毛利率下降，同时公司加大回款力度，经营活动现金流净额同比+18.75%[2] 股价与市场走势对比 - 2023年南都物业归母净利润1.96亿，同比+26.38%，其中非经常性损益从2022年0.35亿元提升到2023年的1.15亿，同比+232.38%，主要因公司投资的安邦护卫在A股主板上市，扣非后归母净利润0.7亿元，同比-36.59%，主营业务收入18.48亿元，同比+0.24%，物业基础服务实现正营收16.24亿元，同比+2.16%，物业增值、非业主增值和资产管理服务营收同比均有所下滑，分别同比-12.33%、-43.28%、-14.24%，与整体市场需求及业主的购买力下降有关[3][4] 持续深耕长三角 - 截至报告期末，南都物业总签约项目722个，累计总签约面积8868.54万平方米，长三角面积占比88.38%，同比+1.38%，持续巩固长三角区域优势，2023年新签约项目100个，新签约面积1022.39万平方米，其中住宅项目占46.4%，商业占34.9%，城市服务占18.7%，非住宅项目新拓面积超50%，深化非住宅业态布局，报告期内新增3家合资公司，均已实现项目新拓[5] 盈利预测 - 考虑到行业整体面临下行压力受业主端未来购买力下降影响，调整南都物业2024 - 2025年净利润至1.91亿、1.94亿（前值为2.03亿、2.17亿），引入2026年盈利预测1.98亿[6]