核心观点 - 2024年中国金茂实现全口径销售额982.55亿元，行业排名第12位，销售回款率高达99% [3] - 公司调整组织架构，从三级管控转向两级管控，推动资源向核心城市倾斜 [3] - 2025年预计总推货值达1800亿元，其中一二季度占比67%，销售规模有望突破千亿 [3] - 2024年四季度以来投资节奏加快，全年拿地金额333亿元，2025年1-2月已拿地189亿元，投资聚焦京沪等高能级城市 [3] - 2024年公司实现净利润22亿元，扭亏为盈 [3] - 公司融资渠道通畅，债务久期拉长至6.27年，外债占比降至25% [3] 销售表现与策略 - 2024年全口径销售额982.55亿元，行业排名提高1位至第12位；销售面积581.84万平方米 [6] - 全年回款金额970亿元，回款率较去年同期提升5个百分点至99% [6] - 销售额高度聚焦核心都市圈，一二线销售额占比90%（其中一线19%），华东区域销售额占比40% [9] - 上海（99.4亿元）、南京（61.3亿元）、苏州（57.4亿元）、宁波（36.3亿元）、青岛（77.8亿元）、西安（76.7亿元）等城市销售贡献显著 [9] - 组织架构精简，开发单位管理主体从2023年22个压降至2024年18个，预计2025年进一步降至14个 [9] - 2025年预计总推货值1800亿元，其中一二季度占比67%，2023年以来新获取地块占比约70% [3][9] 投资布局与土储 - 2024年四季度以来投资力度加大，全年新增22个项目（下半年20个），新增土储计容面积202万平方米，拿地金额333亿元，拿地销售金额比0.34 [12] - 2025年1-2月已实现拿地189亿元，投资节奏明显加快 [3][12] - 2024年权益土地款支出202亿元，权益占比61%，部分项目与华润、保利、建发等合作开发 [12] - 投资坚持双聚焦战略：聚焦京沪等一线城市、聚焦高端化产品 [12] - 2024年新增可售面积295万平方米，一线、二线和三四线可售面积占比分别为37.6%、57.1%和5.2% [12] - 京沪为投资重心，2024年合计可售面积占比37.6%；2024年至2025年2月，在北京、上海的投资金额占比高达69% [12] - 上海虹口内环、普陀桃浦、北京朝阳区东坝、丰台科技园等地块未来售价预期良好 [12] - 估算二级总土储建面约4378万平方米，可支撑未来3年左右发展；近9成货值集中于一二线城市，其中TOP10城市占比近6成 [16] 盈利能力与营收 - 2024年营收590.53亿元，其中房地产开发收入493.02亿元 [20] - 商业、写字楼、酒店等持有物业收入约34亿元，较去年下降12.4% [20] - 金茂服务实现收入29.66亿元，同比增长10% [20] - 年末预收账款527.52亿元，对房地产开发收入覆盖倍数维持1倍以上 [20] - 整体毛利润85.97亿元，整体毛利率14.6%，其中房地产开发板块毛利率11%，较去年同期提升2个百分点 [20] - 全年净利润22亿元，净利率3.7%，实现扭亏为盈，得益于三项费用改善、合联营实现正投资收益、计提减值减少 [20] 融资与债务结构 - 2024年新增融资成本3.39%，较去年同期4.4%大幅下降；境内融资成本2.87% [21] - 成功发行35亿元金茂大厦CMBS（票面利率3.20%），6月、8月发行中期票据合计50亿元（票面利率2.8%） [21] - 抓住经营物业抵押贷新政窗口期，对深圳万豪酒店、万丽酒店、天津海河金茂广场等持有物业完成约50亿元经营物业抵押贷，期限15年，最低利率2.4% [4][21] - 2025年新发17亿元公司债，期限4年，票面利率2.79%，并用经营物业抵押贷置换到期的凯晨世贸中心CMBS（87亿元），利率2.85% [21] - 2024年末有息债务规模1228亿元，较年初减少3.6% [21] - 短债占比从年初的18.7%降至17.6%；平均贷款期限6.27年，较23年的5.26年明显改善 [21] - 外债占比从年初的29%持续下滑至25% [21] - 2024年末持有现金348.6亿元，较年初减少7.9%；现金短债比1.61，非受限制现金短债比1.43；净负债率81.2%，剔除预收账款资产负债率69.6%，三条红线归为绿档 [24]