项目背景 - 御翠园是李嘉诚旗下长江实业开发的长周期住宅项目，开发时间长达23年，为公司在2001年进入北京市场的首个住宅项目[4][10] - 项目位于北京东四环外姚家园地块，总面积40万平方米，2001年拿地成本仅7亿元，楼面价1750元/平方米[2][9] - 项目分多期开发：2005年一期逸翠园开盘价9000元/平方米，2011年二期御翠尚府均价2.9万元/平方米，2019年定名御翠园后推迟入市[10] 价格策略 - 2024年5月最新推盘均价7万元/平方米，较去年开盘价下降近百万，较备案价9.07万-9.97万/平方米最高打七折[2][5] - 主力户型包括140㎡三房（总价<1000万）和185㎡三房（总价<1300万），同时推出345㎡联排别墅[3] - 补偿方案包括按固定单价补装修或按户型补差价80万-100万元[6] - 2023年11月取证时平层均价9.8万/㎡，联排9.1万/㎡，验资要求50万-100万并需提供200万-800万首付证明[11] 市场分析 - 项目土地成本极低，当前售价仍是拿地价的40倍，存在显著利润空间[2][8] - 区位优势明显：紧邻CBD和朝阳公园，周边有国贸、三里屯、朝阳大悦城等成熟商圈[8] - 面临第四代建筑产品竞争压力，户型设计和得房率优势逐渐减弱[7] - 2024年10月曾以7.6折推出特价房7.6万/㎡，低于周边二手房价格[9] 开发策略 - 采用"低买高卖"模式，拿地后通过慢开发实现土地增值[10] - 2022年10月曾计划以10万-11万/㎡价格入市，但实际开盘价大幅下调[10] - 本次降价被视为加速去化的市场策略，延续公司一贯的灵活定价风格[7][9]