深圳土地市场升温 - 深圳宅地供应速度加快，热门片区宅地再现高溢价成交 [1] - 前海住宅用地由招商蛇口以21.55亿元价格摘得，溢价率86.1%，楼面价约每平方米8.4万元 [2] - 该地块吸引12家房企报名，采用"价高者得"竞拍规则，无户型及售价限制 [2] - 业内人士预计该地块保本价约每平方米12万元以上，高于周边二手房成交价格 [2] 土地市场分化特征 - 深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征 [2] - 前海地块高溢价成交折射市场对核心地段价值的深度认可 [2] - 深圳新增涉宅用地大多位于所属区域核心板块，地块规模较小，容积率较低 [3] - 龙华梅林关片区宅地由中海以23.7亿元竞得，溢价率40.7%，楼面价每平方米38795.22元 [3] 房企拿地策略变化 - 地块体量小、总价低符合开发商确定性业绩导向的拿地取向 [2] - 小型地块可满足尽快开发、尽快销售要求，缩短开发周期 [3] - 热点城市土地出让呈现小型化、位置中心化特征，利润确定性较强 [3] 全国土地市场趋势 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，成交面积下降5.5% [4] - 一线及二线城市出让金增长超40%，三四线城市小幅回落 [4] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% [4] - 杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州接近去年全年水平 [4] - 头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦 [4] - 预计下半年延续"缩量提质"模式，核心地块保持高溢价成交 [4]