政策动向与市场反应 - 上海发布房地产新政涉及限购、公积金、信贷和税收调整 自2025年8月26日起实施[3] - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[4] - 政策刺激下A股地产板块集体反弹 万科A触及涨停 港股内房股全线走强 融创中国、新世界发展、龙湖集团大涨超5%[4] 地产ETF表现分析 - 地产相关ETF平均涨幅3% 地产ETF(159707 SZ)和房地产ETF(159768 SZ)分别上涨3.8%和4.4%[6] - 规模最大的房地产ETF(512200 SH)成立以来回报率-43.6% 年化回报-6.95%[12] - 近一年该ETF份额降低近50% 显示投资者对房地产市场持观望态度[14][16] 行业代表企业财务状况 - 万科A上半年营业收入1053.2亿元 同比下滑26.2% 归母净利润亏损119.47亿元 同比下降21.3%[9] - 公司已偿还243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期[12] - 上半年新增融资和再融资249亿元 深铁集团累计提供238.8亿元股东借款[12] 估值分析与行业挑战 - 中证全指房地产指数PB值处于近十年约15%分位点 估值处于低位[19] - 行业面临商业模式根本变化 资金流出房地产市场 房价下降与出生率下降等因素叠加[20] - 地产指数上涨多为政策驱动的脉冲式行情 持续性上涨时段极少[23] REITs作为替代投资选择 - REITs通过投资稳定租金收益的物业资产提供定期分红和资产增值潜力[24] - 持有多元化物业类型包括商业办公、零售商场、工业园区等 有效降低单一项目风险[24] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超11% 跑赢绝大多数房地产ETF基金[24]