碧桂园债务重组落地 - 碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案于12月4日获香港高等法院正式批准 [2][3] - 公司最后一笔境内债券重组方案于12月3日通过审议，至此涉及9笔合计约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部通过 [3] - 境外重组方案在11月6日的债权人会议上获得高票通过，其中银团贷款组别赞成票对应债权金额占比83.71%，美元债及其他债权组别占比96.03% [3] 重组方案的影响与效果 - 在境内外重组成功的合力作用下，碧桂园整体降债规模预估将超900亿元人民币 [4] - 重组后预计5年内兑付压力将极大缓解，新债务工具融资成本大部分大幅降至1%至2.5%，将节省巨额利息支出 [4] - 重组完成后预计确认超700亿元人民币重组收益，将显著增厚公司净资产 [4] - 债务重组基本落地标志着企业经营真正进入新阶段，有助于增强各方信心并快速恢复正常经营 [2][4] 行业化债趋势与模式转变 - 截至10月30日，已完成境内外债务重组的房企达21家，累计化解债务规模约1.2万亿元人民币 [6] - 近期成功落地的房企债务重组方案普遍包含大幅削债安排，例如龙光境外债重组削债比例达70%，融创境外债将全部削债 [6] - 获得债务喘息空间后，房企加速向轻资产模式或全产业链模式转型已成为行业共识 [6] - 部分房企尝试通过“住宅开发向商业运营转型”、“重资产销售向轻资产代建转型”等策略寻找新增长点 [7] 行业转型的具体路径 - 旭辉控股宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产低负债、高质量的新发展模式 [6] - 碧桂园自2021年起布局“一体两翼”战略，以地产开发为核心，科技建造和代管代建为新增长极 [6] - 公募REITs的大力推行有助于房企将沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金，并推动房企由开发商向运营商角色转变 [7] - 目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行，以打造“投融管退”的全链条业务模式，实现资产结构由“重”向“轻”的转变 [7]