文章核心观点 - 短视频博主及其家族背景的公司通过收购烂尾的华夏幸福白洋淀孔雀城项目（现更名“雁归洲”）并计划将其盘活 该项目因“史上最强接盘侠”的传奇故事在社交平台获得大量关注 收购方计划通过完成住宅建设、开发商业酒店及配套文旅项目（如新建古镇）来收回投资并创造持续收益 [1][2][3][5][9][10][16] 项目背景与现状 - 项目起源与停工：项目原为华夏幸福开发的白洋淀孔雀城 2016年开盘时价格约1.1万元/平方米 2017年上半年因规划调整被勒令停工 停工前大部分别墅已预售 仅剩十几套待售 [2][5] - 基本规划：项目由两个地块组成 合计占地273.84亩 计容建筑面积13.95万平方米 共有266户 [5] - 收购与复工：2024年10月 北京弘信守正工程管理有限公司接手烂尾项目 2025年1月完成项目公司（任丘孔雀城）工商变更并更名为“雁归洲” 项目于2025年4月前后复工 采取分批推进策略 [5] - 当前工程状态：截至2025年12月 靠近白洋淀路的商业区已基本完工 市集游乐项目已于2025年10月开业（因天气歇业） 酒店主体仍在施工 住宅区大部分处于在建和修复状态 预计2027年全部建成 2026年可交付部分已预售房子 [2][5][6][7] 收购方与交易细节 - 收购主体：收购方为北京弘信守正工程管理有限公司 由自然人管宏鸿100%持股 截至2024年6月底 其总资产5045万元 净资产1307万元 2024年上半年营收2243万元 净利润209万元 [10] - 交易结构：根据华夏幸福公告 交易对手最初为雄建建设 后变更为北京弘信 交易对价包括0.45亿元股权转让款及承接15.46亿元债务 合计收购成本15.91亿元 [10][14] - 股权结构：2025年4月 自然人刘陈新入股任丘孔雀城持股1% 北京弘信持股比例降至99% [10] - 关联网络：北京弘信及其关联方在建筑工程、电力工程、农业、文化旅游、能源科技、电气设备等多个产业有广泛涉足 实际控制人管宏鸿在多家建筑业公司持股 并与名为陆潇的人物存在商业关联 [11][12] 项目盘活计划与投资回收途径 - 总投资规模：华夏幸福财报显示 白洋淀孔雀城项目预计总投资11.82亿元 已累计投入2.66亿元 竣工尚需投入9.16亿元 综合收购成本 北京弘信获取及开发项目总成本预计超过25亿元 [14] - 回收投资的主要途径： 1. 销售剩余住宅：项目待售面积9259.4平方米 期末账面价值4677.7万元 其货值可勉强覆盖0.45亿元的股权收购款 [16] 2. 运营或出售商业与酒店资产：项目配套的商业和酒店资产可通过运营产生现金流或出售变现 同时收购包中包含的任丘市城市规划展览馆也可变现 [16] 3. 新建及扩建住宅：项目计划新建几十套合院和联排 并有15栋高层住宅未开工 这些新增住宅可用于销售或改造为度假民宿 [7][16] 4. 开发文旅配套：计划在项目旁新建一座古镇 发展旅游业 与项目商业、酒店、民宿等业态形成互动 [8][16] 5. 利用网红流量：项目因“史上最强接盘侠”故事在社交平台获得大量关注 为未来运营旅游度假、文旅古镇或养老基地提供了流量基础和想象空间 [3][16] 项目面临的挑战 - 工程复杂性：因停工时间长达约8年 大部分建筑物损坏严重 屋顶、砖墙、院墙等需修复或重建 修复比新建更复杂耗时 且冬季施工条件受限 [6][7] - 法律与财务风险：2025年以来 项目公司任丘孔雀城已被工商银行华北石油支行等债权人申请强制执行 公司及法人代表被下达限制消费令 商业、酒店等资产面临被查封的风险 [14] - 区位与配套：项目紧邻白洋淀但缺少生活配套 距离最近村庄七里庄村约1.5公里 四周多为耕地和林地 [17] - 运营能力考验：酒店、养老、古镇、文旅等业务的成功 依赖于较强的运营能力和持续的人气 项目建成后能否延续当前流量存在不确定性 [17]