黑石集团养老地产投资重大亏损事件 - 全球最大PE机构黑石集团正以大幅折价的方式清算其美国养老地产投资组合，该项目包含90多处地产、约9000套老年公寓，构成其近年来最严重的投资失败之一[3] - 黑石在2016年至2017年间分两笔交易收购该资产包，收购总成本约为18.75亿美元（11.25亿美元+7.45亿美元），并额外投入超1亿美元进行升级改造[6] - 自2025年以来，黑石以“不计成本”的方式甩卖资产，交易折扣普遍在7折、6折甚至3折，导致亏损总额已超过6亿美元[4][9] 资产处置的具体情况与损失规模 - 黑石已出售约70处资产（占总数约三分之二），剩余部分正在洽谈出售，整体清理工作接近完成[4][8] - 单笔资产甩卖折价幅度巨大：例如佛罗里达州一处物业以1200万美元出售，较其4880万美元的收购价折价75%；南卡罗来纳州一处资产以约6折价格出售[8] - 根据对39笔交易记录的统计，黑石出售这些资产的总收入约为5.36亿美元，而其收购成本超过7.55亿美元，部分资产价值甚至跌破贷款余额，导致股权损失殆尽并可能需额外补足差额[8] 投资初衷与核心逻辑 - 投资决策基于对美国“婴儿潮一代”老龄化（即“银发海啸”）的长期人口趋势判断，预测美国85岁以上人口将从2020年的670万增至2040年的近1440万，翻一倍以上[11] - 黑石通过其规模达158亿美元的房地产旗舰基金BREP VIII进行投资，重点布局中端市场的独立生活和辅助生活类养老公寓，月租金水平在3500-6000美元[6][12] - 投资回报逻辑有三重：人口老龄化带来的刚性需求、以折扣价从大型医疗REITs处批量收购资产、以及通过“买入、改造、卖出”模式升级资产并提升租金与估值[13] 投资失败的主要原因分析 - 运营管理问题频出：旗下多处养老公寓因住户照护不足、卫生条件恶劣等问题遭监管机构警告和罚款，例如佛罗里达州一处物业曾被罚14万美元，严重损害其声誉与入住率[15] - 劳动力成本急剧上升：养老地产是劳动密集型行业，人力成本占运营预算50%-70%疫情后护工等低端劳动力时薪普遍上涨20%-30%，且行业存在约24.5万人的用工缺口，进一步推高成本[16][17] - 市场需求与支付能力下降：疫情后养老公寓平均入住率仅为85.6%，低于疫情前水平；同时，77%的美国老年人更偏好在家养老[19]中端市场（月租3500-6000美元）面临“可负担性危机”，客户支付能力不足且无政府补贴，导致入住率大幅下滑（如南卡罗来纳州一处物业入住率从80%暴跌至41%）[20][21] 行业趋势与市场分化 - 高端市场表现强劲：租金保持每年8%-10%的增长，平均租金已达14000美元/月，且一房难求，等待名单长达数年[20] - 低端市场依赖补贴：因几乎全额的政府补贴而保持稳定[21] - 中端市场陷入困境：成为入住率下滑的重灾区，研究预测到2033年，美国54%的中等收入老年人将无法负担辅助生活类养老公寓的租金[21] 对黑石整体业务的影响 - 尽管养老地产项目亏损超6亿美元，但相对于BREP VIII基金总规模以及该基金整体表现而言影响有限，黑石称其仅相当于基金总规模的一小部分[22] - BREP VIII基金在其他领域（如物流地产、数据中心）投资成功，已使基金总资产规模达到335亿美元，LP投入的资本价值几乎翻倍[22] - 此次失败凸显了养老地产作为劳动密集型“苦生意”的极高运营难度，黑石在2022年已停止对该领域的投资并开始出售，短期内预计不会重返[21][23]