郁亮时代谢幕与万科治理风格转变 - 郁亮于2026年初辞去万科董事及执行副总裁职务 结束了其35年的万科职业生涯 标志着“郁亮时代”正式谢幕 [4][5] - 郁亮于1990年加入万科 作为早期财务和证券核心成员 27岁接任董秘 29岁进入董事会 是万科职业经理人制度的典型代表 [7] - 郁亮自喻为“猫头鹰” 治理风格强调一只眼盯机会 一只眼盯风险 用财务逻辑将公司塑造为靠制度运行的现代企业 [4][7] 郁亮对行业周期的预判与战略转向 - 2014年 郁亮率先提出房地产行业进入“白银时代” 认为人人弯腰捡黄金的时代结束 并主导万科启动“去地产化”战略 [10][11] - 2018年 万科在秋季例会提出“活下去”口号 在当时被同行质疑为制造焦虑 但后被视作行业最后一次自救机会 [12] - 2022年初 郁亮指出房地产行业进入“黑铁时代” 进入缩表出清阶段 强调公司必须破釜沉舟、背水一战 [16] 万科的战略调整与业务布局 - 2015年 万科宣布“八爪鱼计划” 向城市配套服务商转型 重资产布局商业（印力）、物流（普洛斯）、长租公寓（泊寓）等业务 [11] - 2020年8月 万科进行历史上第一次区域分拆 将四大区域调整为五大区域 [15] - 2021年6月 郁亮宣布公司将全面加速向“开发经营服务并重”转型 并启动相应组织和人事安排 [15] 万科在行业下行期的防御性举措与财务表现 - 在“三道红线”出台时 万科成为维持绿档的头部房企 [16] - 2021年11月 万科内部倡议节衣缩食 打造战时氛围 要求员工按费用最优原则规划差旅 [18] - 2023年10月31日 万科A盘中股价下探至11.22元/股 多只美元债收益率大幅上升至50%左右 最高接近60% [19] - 2023年10月 面对股债波动 深圳国资委表态有充分信心和资源帮助万科应对 [20] 万科的资产处置与瘦身自救 - 2023年12月 万科出售悦榕系列项目股权给悦榕控股 总计4.8亿元 [21] - 2024年1月30日 万科出售深圳市高新投集团有限公司6.16%股权 [21] - 2024年2月9日 领展房产基金拟收购上海七宝万科广场余下50%权益 收购估计基础价款23.84亿元 [21] - 2025年1-5月 万科新增融资和再融资341亿元 顺利完成165亿元公开债务偿还 [22] 行业背景与万科的角色演变 - 万科的发展历程折射了房企从财务杠杆狂欢到降杠杆阵痛的轨迹 行业高周转、高杠杆、高增长阶段结束 进入强调收敛聚焦、保交房、低利润的周期 [26] - 随着深铁背景管理层进驻 万科正从精英职业经理人主导 转变为融入国资体系、求稳重多于求速度的新阶段 [26]