文章核心观点 - 在房地产行业逐步回稳背景下 出售一线城市已投入运营且权属清晰的成熟存量资产 成为部分房企化解存量债务的重要方式 金融机构借此降低风险敞口 房企则避免陷入被动的司法处置程序[1][3] - 景瑞控股因无力偿还对光大金瓯约7.2亿元债务 双方协商通过处置抵押资产偿债 其持有的北京三全公寓120套住宅 4126平方米底商及200多个车位被挂牌拍卖 这是公司“瘦身”自救计划的重要组成部分[2][3][15] 资产处置案例详情 - 处置资产与背景：处置资产为北京朝阳区三全公寓120套房产及200多个地下车位 由景瑞控股旗下北京景秀委托光大金瓯在阿里资产平台处置 原因是景瑞控股无力偿还对光大金瓯约7.2亿元的相关债务 相关资产为该笔债务抵押物[2][3] - 资产具体信息： - 住宅部分：120套房产建筑面积合计13824.7平方米 户型以110-130平方米的两居室为主 按起拍价计算整体折合单价约5.8万元/平方米 截至2025年12月9日 93套有租约 对外出租起价约2万元/月[5] - 商业部分：4126平方米底商已于2025年12月19日以6150万元成交 折合单价约1.5万元/平方米 较5300万元起拍价溢价约16%[5][7] - 车位部分：200个车位建筑面积13297.8平方米 起拍价4800万元 已承包给停车管理公司经营至2031年10月31日[6] - 处置过程与结果：2025年12月22日 120套房产和车位分别挂牌 若全部售出预计可获得超过9亿元现金 足以覆盖7.2亿元债务 但2026年1月16日两项资产因无人出价流拍 将择期继续出售[7] 景瑞控股与三全公寓的历史渊源 - 资产收购历史：三全公寓于1998年建成 景瑞控股于2017年通过收购方式获得相关资产 总对价12.7亿元 折合成本单价约5.3万元/平方米 本次拟出售的资产部分最初收购成本为6.3亿元 按当前起拍价计算已实现增值[9] - 融资与债务重组：2018年7月 景瑞控股以北京景秀股权 三全公寓相关资产及租金应收款为抵押 发行7.2亿元商业抵押担保债券 优先级债券6.84亿元 年利率6.6% 2023年8月 优先级投资人华夏基金将债券转让给光大金瓯 并约定提前至2025年1月到期 利率调整为6%-8%[10] - 债务展期与违约：2025年1月 景瑞控股与光大金瓯签订债务展期协议 将年利率调整至6%-12% 并约定2025年12月偿还 展期到期后公司仍无力偿债 因此启动抵押物拍卖程序[11] 景瑞控股的战略转型与经营现状 - “大资管”战略与业务扩张：公司自2017年起从传统开发商向资产管理服务商转型 构建五大业务平台 景瑞不动产主要运营悦樘公寓（长租公寓）和景瑞商办两大品牌 2017年至2019年 公司在北京 上海等地收购了多个公寓 酒店及商业物业项目 初步搭建租赁业务框架[13] - 业务规模与财务表现：截至2021年 景瑞不动产在多个城市累计布局长租公寓11家 商办项目3个 资产管理规模接近90亿元 2022年及2023年租赁业务收入分别同比增长113%和10.3%[14] - 面临压力与“瘦身”自救：受2022年债务违约影响 公司融资及偿债压力增大 业务扩张受限 2024年租赁业务收入同比下降3.1% 2025年上半年同比下滑19.5% 同年公司提出“保内 暖外 瘦身”三年计划 出售三全公寓资产是“瘦身”计划的重要组成部分[14][15] 市场环境与行业观察 - 行业趋势：近两年 在房地产行业逐步回稳背景下 出售一线城市存量不动产尤其是已投入运营 权属清晰的成熟资产 已成为部分房企化解存量债务的重要方式[1][3] - 资产市场情况：部分一线城市核心区资产性价比较高 找到买家并不困难 例如有公司经手出售某一线城市核心区一栋办公物业 成交单价超过15万元/平方米[15] - 参考市场数据：根据贝壳网信息 三全公寓二手房挂牌单价为6.2万元-7.8万元/平方米 2025年共成交3套 一居室挂牌租金为8000元-9500元/月 两居室租金1.7万元-2万元/月左右[11]