行业现状：深度调整与市场分化 - 行业自2020年“三条红线”政策后进入长达三年的深度调整，量价从2021年历史高点回落，地方政府的土地出让收入从2021年8.7万亿元的峰值腰斩至2025年的4.1万亿元 [1] - 全国楼市同涨同跌时代结束，市场对“核心资产”（核心城市好房子）与“非核心资产”（普通城市房产及核心城市普通房产）的定价预期彻底分离，行业开启分化的磨底与重构时代 [3] - 2025年70个大中城市中，仅上海（+1.2%）、杭州（+0.5%）、太原（+0.2%）三城新房价格同比上涨，其共同特点是拥有坚实经济基本面、持续人口流入或是区域内无可替代的单核城市 [5] 政策演变：从强力监管到因城施策 - “三条红线”政策精准切断了行业高杠杆、高周转的血液输送系统，要求房企剔除预收款后资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不低于1.0 [4] - 政策进入精细化、差异化新阶段，除部分出险房企外，其他房企已不再被强制要求每月上报“三条红线”指标，目标是在守住不发生系统性风险前提下推动行业向新发展模式过渡 [6] - 《求是》杂志发文提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，为不同城市问题开药方：房价下跌城市重点“控增量、去库存”，量价回暖城市重点“优供给” [6] 房企生存：债务危机与模式转型 - 截至2025年底，至少21家出险房企完成或获批债务重组，累计化债规模约1.2万亿元 [7] - 万科2025年预计亏损820亿元，创A股历史之最，被视为高杠杆、高周转旧模式正式终结的标志，行业将转向追求精细运营和真实居住需求的新模式 [7] - 房企转型呈现两极分化：一边是手握优质资产、融资成本低廉（部分央企低于3%）、已完成“三高”模式出清的稳健派；另一边是深陷债务泥潭、转型空间被挤压的出险房企 [8] 行业新方向：产品力与“好房子”建设 - 住房城乡建设部提出加快房地产转型升级，有序推动“好房子”建设，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维，带动产业链升级 [7] - 未来房企将形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为两翼的“轻重并举”格局，产品力将取代金融杠杆成为核心竞争力 [8] - 房企为应对资金链紧张普遍选择缩表和聚焦，将有限资源集中于市场风险最小、去化最快的一二线核心城市，加剧了区域市场热度差 [8] 土地财政转型：地方财政挑战与城市运营新模式 - 2025年地方政府土地出让收入为4.15万亿元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值减少约4.6万亿元，出现“四连降” [9] - 土地收入锐减形成巨大财政缺口，加剧地方债务压力，一些地方出现国企平台参与拍地以维持债务率不突破“红线”的现象 [9] - 专家指出土地金融需从单纯卖地向市值管理转型，上海启动收购二手房用于保障房行动，通过政府主导资本进入存量市场以稳定价格并创造可持续运营的优质资产，是这一理念的实践 [10] 市场前景：漫长分化与结构性机会 - 房地产市场最恐慌阶段可能正在过去，开始进入以分化为特征的缓慢修复和平稳期 [6] - 资源向核心城市聚集的趋势在调整期被强化，核心区位高品质改善型住宅依然供不应求，而上海远郊宅地近期全部底价成交，体现了市场的AB面 [1] - 行业转型的终点在于告别普涨幻想与高杠杆狂飙，拥抱分化的现实、产品力与运营，以及长期的产业与城市未来 [11]