商业不动产REITs申报启幕 - 截至2月8日，首批10家商业不动产REITs已申报，合计拟募资377亿元，标志着中国公募REITs市场正式进入“基础设施不动产+商业不动产”全面发展时期 [1] - 此次申报是继2025年12月31日证监会发布试点公告后，商业不动产REITs的首次申报 [1] 申报项目概况 - 首批10家商业不动产REITs中，上交所9家，深交所1家 [3] - 部分项目募资规模：中金唯品会项目募资74.7亿元，国泰海通砂之船项目募资50.64亿元，华夏银泰百货项目拟募资42.785亿元，汇添富上海地产项目募资40.02亿元 [4] 底层资产分析 - 底层资产类型多样，涵盖酒店、办公楼、商场及商业综合体等 [5] - 酒店类资产定位四星级及以上，受经济周期波动较大，首批项目中仅华安锦江项目涉及酒店 [5] - 首批项目更多以单零售商场或商业综合体发行，后者因多业态资产而更抗经济周期风险 [5] - 以中金唯品会项目为例，其底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，总建筑面积分别为约11.20万平方米和13.06万平方米，土地剩余使用年限分别约为30.68年和27.14年 [5][6] 中介机构参与情况 - 商业不动产REITs涉及基金管理人、托管人、财务顾问、会计师事务所、律所等多种中介机构 [7] - 在首批10家REITs的财务顾问业务中，国泰海通占据4家份额，中信证券占据2家份额，其他参与机构包括华泰联合、中金公司、申万宏源承销保荐，基本为头部券商 [1][7] 政策推动与市场意义 - 2025年12月底，证监会印发试点公告，意味着商业不动产REITs正式起步 [9] - 商业不动产REITs是完善公募REITs、机构间REITs、Pre-REITs的重要一环，有助于支持构建房地产发展新模式，帮助房企实现“投融管退”良性闭环 [9] - 证监会表示，发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段 [9] 地方与企业动态 - 多地证监局积极推动商业不动产REITs落地，如北京证监局举办政策解读培训会，四川证监局联合相关部门摸底存量资产并储备项目 [10] - 多家上市公司积极准备申报，例如保利发展已发布公告，拟以持有的商业不动产项目作为底层资产开展REITs申报发行工作 [11]