核心观点 - 2025年，行业处于深度调整周期，公司锚定“有质量的增长”核心方向，呈现多元发展态势 [3] 销售表现 - 2025年实现签约销售金额1960.09亿元，同比下降10.6%；签约销售面积716.12万平方米，同比下降23.5% [5] - 行业规模排名逆势提升1位，跻身行业第四 [3][5] - 销售贡献集中度高，上海（超500亿元）、北京（193亿元）、杭州（169亿元）、深圳（超150亿元）、成都（超百亿元）五大城市合计贡献超60%的整体业绩 [5] - 在全国重点30城中的15个城市进入当地销售额TOP5，其中上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三 [5] - 2026年预计可售货值约3400亿元，其中核心城市“6+10”占比81%，“强心30城”占比94%；2026年全口径销售额目标与2025年持平 [7] 投资与土地储备 - 2025年累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，其中权益地价约543亿元，同比增长62.1% [8] - 投资布局聚焦核心区域，在强心30城投资占比达100%，核心10城投资占比接近90% [8] - 加大项目合作力度，新增土储总价的权益比为57.9%，较2024年的68.9%下降11个百分点，合作方以华润、中铁、中海等央国企为主 [8] 存货与去化 - 期末存货账面余额为3623.24亿元，较期初减少1.9% [10] - 期末存货跌价准备78.54亿元，期内新增计提32.69亿元 [10] - 已完工开发产品账面价值716.9亿元，同比减少17%，存量去化成效显著 [10] - 部分项目存在减值压力，如重庆招商渝天府2025年内新增计提跌价准备8.79亿元，盐城雍华府、上海四平路项目跌价准备超5亿元 [14] 盈利能力 - 2025年营业收入1547.27亿元，同比减少13.5% [16] - 毛利润212.87亿元，同比减少18.6%，毛利率为13.76%，同比降低0.85个百分点；其中开发业务毛利率15.33%，同比微降0.25个百分点 [16] - 实现净利润7.04亿元，同比大幅减少83.2%，净利率降至0.45%，同比下降1.89个百分点 [16] - 盈利下滑主要受三费费用率同比提高1.02个百分点至5.52%、期内计提减值损失44.1亿元、合联营收益由盈转亏三大因素影响 [16] - 因少数股东损益由正转负，归母净利率为0.66%，高于整体净利率 [16] 财务状况 - 期末持有货币资金总额861.27亿元，同比减少14.2% [19] - 总有息负债2424亿元，同比增长8.9%，其中一年内到期有息负债560亿元 [19] - “三道红线”指标持续处于绿档：剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、非受限现金短债比1.19 [19] - 融资成本持续优化，2025年新增公开市场融资179.4亿元，综合融资成本2.44%；年末存量融资综合成本降至2.74%，较上年下降25BP，保持行业领先 [19] 资产运营与REITs - 2025年资产运营与物业服务板块实现并表收入238.99亿元，占总营业收入的15.4%，同比提高2.8个百分点 [22] - 管理范围内全口径资产运营收入76.3亿元，同比增长2.2% [22] - 期内新入市29个项目，新增经营面积约177万平方米，涵盖12个公寓、8个集中商业、3个产业园 [22] - 集中商业作为核心板块，期末在营项目54个，总经营建筑面积约340万平方米，全年运营收入19.6亿元，开业三年以上项目出租率达93% [22] - 部分出租物业面临经营压力，集中商业平均出租率从91.06%降至87.5%，平均单价降至99.53元/平方米/月 [22] - 目前已拥有3个REITs平台，覆盖产业园、公寓、商办写字楼业态；计划2026年积极推进第4只商业类REIT发行 [3][25] - 2026年计划新入市项目经营面积约100万平方米 [25] 其他业务板块 - 旗下招商积余2025年实现营业收入192.73亿元，归母净利润6.55亿元，分别同比增长12.23%、减少22.12%；期末在管项目2473个，管理面积达3.77亿平方米 [25] - 招商建管全年新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元；累计承接代建项目超620个，规模突破3500万平方米 [25]