上海房地产市场近期动态与结构分析 - 上海二手房市场近期成交活跃，3月30日单日网签1585套，创2022年以来单日成交新高[1] - 上周（统计周期）单周累计二手房网签7732套，刷新近5年新高[1] - 预计整个3月二手房成交约3.1万套，为最近10年所有3月份中第三高，仅次于2016年3月和2021年3月[1] - 3月成交量相比去年3月同比仅增长7%，表明去年同样存在“小阳春”行情，关键在于后续能否稳住[1] - 市场活跃主要受2月25日落地的上海外环内放松限购政策驱动，释放了增量需求[1] - 成交结构呈现显著变化：今年1-2月，300万元以下户型成交占比为56%，而3月份该占比攀升至70%以上，显示低总价房源是成交主力[3] - 在成交量走高的同时，上海二手房挂牌价格继续环比下滑，呈现“量增价跌”态势[4] - 当前上海房地产市场呈现“哑铃型”需求结构：高净值客户需求确定，支撑新房价格及豪宅市场；另一端300万元以内的购房需求在价格下跌后被激发；但中间价格带（如500-600万元）需求传导不畅，部分原因是卖房者对未来收入预期谨慎[6] - 部分中间价格带潜在购房者（如第三产业从业人员）未来可能面临被AI取代的职业风险[7] 对房地产市场的长期趋势观点 - 房地产市场“分化”是长期大趋势，包括城市间、新老房源、房屋品质及区位的分化，受人口结构影响，总量需求难以整体抬升[9] - “住好房子”是另一长期趋势，住房带来的体验是7*24小时的高额且无法替代的回报，房地产正从“增量开发时代”进入“存量更新时代”，湖北多地“住建局”更名为“住房和城市更新局”即是印证[9] - 拥有一套自有住房具有一定必要性，参考日本经验，老龄化社会中老年人在租房市场可能面临歧视，且未来禁止住宅专门存放骨灰等规定会使涉及“死亡”事件的房产折价[9] - 即使部分房价跌至低位，房东惜售导致流动性冻结、价格横盘，其资产回报率可能无法跑赢无风险利率，从大类资产配置角度看，性价比可能不及其他生息资产和优质股权类资产[10] - 更合理的资产配置思路是持有一套自住房产，同时将大部分资金在能承受波动的情况下投资于优质股权类资产，其定义在于合理的估值与业绩增速[11] - 若风险偏好较低，则配置思路为持有一套房产，其余资金配置于存款、保险、理财等低风险品种[13] 近期A股市场热点 - 大类资产间的负相关性正在回归，例如在油价冲高导致股市下跌时，黄金作为避险资产同步反弹，对权益资产起到了对冲效果[17][18] - 黄金股和有色板块同步反弹，例如黄金股ETF华夏（159562）在上周五上涨2.5%，今日（指文章发布日）上涨3.7%，累计反弹6%，领涨全市场[20] - 在近期伊朗冲突的背景下，中国资产展现出韧性，冲突以来A股和港股累计跌幅均在7个百分点出头，与美股（标普500期货）接近，而日经225指数累计下跌11.83%，韩国综合指数累计下跌15.48%[22] - 比亚迪在业绩说明会中透露，在油价推高背景下，公司在澳大利亚、新西兰、菲律宾等地单日销量相当于以往2周的量，并对今年完成150万台销量目标有信心[23] 债券与公司回购动态 - 债券市场出现异动，在4月11日多数30年期国债收益率下行超过2个基点（bps）的背景下，“25特6”（25超长特别国债06）收益率仅下行0.10个基点，且在下午一度成为唯一上行的券种[28] - A股市场出现央行回购增持再贷款政策推出以来最大一笔贷款回购，美的集团公告拟进行最高约117亿元的回购[31] - 其他近期公布大额回购或增持计划的公司包括：东方盛虹（增持，37亿元）、牧原股份（回购，25亿元）、荣盛石化（增持，18亿元）等[32]