行业核心观点 - 2025年物业行业正经历从“规模为王”到“断臂求生”的战略大撤退 行业核心从规模扩张转向质量优先和战略收缩 以改善盈利和现金流 [1][3][19] - 2024年多家物业公司已出现利润下滑或亏损 2025年行业普遍动作是主动退出低效项目并砍掉不赚钱的增值业务 [1][3][18] 行业集体撤退的规模与表现 - 多家头部企业2025年主动退出大量在管面积 雅生活服务累计主动退出548个在管项目 在管面积同比减少482万平方米 覆盖城市减少12个 [2] - 彩生活终止管理面积6124.9万平方米 中海物业退盘项目5560万平方米 世茂服务和永升服务退出的在管面积均超过3000万平方米 [2] - 碧桂园服务累计有1%的项目退出管理权 估算退出面积超过8000万平方米 [5] - 远洋服务合约面积减少822.1万平方米 在管面积减少310.5万平方米 商办管理面积减少90.9万平方米 [7] - 越秀服务累计退场655万平方米 建业新生活在管面积减少230万平方米 [7] - 更多物业公司主动退出规模在百万平方米级别 [6] 企业业绩与业务变动 - 雅生活服务2025年物管服务收入同比下降3.1% 城市服务收入下滑15.1% 业主增值和非业主增值服务分别锐减17.9%和75.5% 但归母净利润扭亏为盈 同比增长103.2% [2] - 龙湖智创生活收入同比小幅下降 系主动退出收费过低或回款困难项目 并放弃低效业务的结果 [7] - 融创服务出售非核心区域资产彰泰项目80%股权 并退出部分非核心城市 [7] - 万物云强调有质量增长 主动退出低回报和低效城市服务项目 华润万象生活也撤回了若干物业管理项目 [7] 撤退的直接原因 - 物业费收缴率过低是项目退出的关键原因 有案例显示收缴率低至30%左右 [6] - 项目持续亏损 收支无法平衡 或连续两个缴费期收缴率低于50% 触及公司设定的退出红线 [13] - 物业费收费标准过低且上调无望 同时运营成本因人力成本及“五险一金”管理趋严而上升 [6] - 关联开发商爆雷导致应收款成为坏账 拖累物业公司财务状况 [9] - 非住宅业务客户拖欠物业费情况严重 也成为退出的主要领域 [10] - 过去大力发展的增值业务如房屋中介、装修等 占用大量资源但变得鸡肋 成为重点优化对象 [10] 撤退的深层与历史原因 - 行业扩张期通过收并购纳入大量资产质量差异大的区域性公司 后续整合困难 部分项目收购后持续亏损 [9] - 开发商遗留的工程质量问题由物业公司兜底 导致业主不满情绪转移 物业与业主关系紧张 形成服务差与拒缴费用的恶性循环 [10] - 2015年至2024年行业高速扩张 雅生活在管面积增长18倍 永升服务增长17倍 碧桂园服务增长16倍 融创服务增长13倍 金科服务增长11倍 万物云、保利物业、华润万象生活等增幅均超5倍 [2] - 2018年后物业公司密集上市 资本市场高估值刺激规模增长成为核心战略 并拓展非住宅业务及增值业务 [18] - 2021年后房地产进入调整周期 母公司增量缩减、关联交易减少、应收账款回收困难 同时并购的低质量项目亏损显现 [18] - 非住宅客户经营困难导致拖欠增加 商办及城市服务业务从增长引擎转为利润拖累 房地产相关增值业务明显下跌 [18] 撤退的流程与后续影响 - 退出前需与街道办沟通 对项目资产评估并张贴撤场公告 [13] - 街道办通常要求物业服务不能中断 可能协调当地国企暂时接手作为过渡 再通过业委会招标新物业 [14] - 有案例显示 国企接手后投入资金改善服务 最终获得业主认可 物业费收缴率从不到50%提升至70%以上 [14] - 也有小区因住户少、收入有限且居民不愿上调物业费 最终选择业主自治模式 [14] - 物业公司撤场后 仍会通过司法诉讼追缴服务期间业主拖欠的物业费 [15] - 行业长期趋势是从地产附庸转向独立专业服务 规模仍重要 但项目质量与运营能力更为关键 [19]