事件与核心观点 - 公司发布公告，披露2023年度第二期中期票据（债券简称：23 万科 MTN002，发行金额：20亿元）的付息兑付工作事宜 [2] - 核心观点：公司销售规模持续下滑，结算毛利率下降明显，并通过大额减值进行加速出清 [3][4][5] 销售表现 - 2025年，公司实现销售金额1341亿元，同比下降45.5%；销售面积1025万平方米，同比下降43.4%；销售均价13079元/平方米，同比下降3.7% [3] - 2026年第一季度，公司实现销售金额168亿元，同比下降53.8%；销售面积140万平方米，同比下降42.2%；销售均价11970元/平方米，较2025年末下降8.5% [3] 财务与盈利能力 - 2025年，公司营业收入2334亿元，同比下降32%；整体毛利率为9.46%，同比下降0.71个百分点 [4] - 2025年，房地产开发及相关资产经营业务收入1907亿元，同比下降37%；该业务毛利率为8.64%，同比下降0.89个百分点 [4] - 房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售项目及2025年的现房库存，这些项目获取地价较高，导致销售情况和毛利率均低于投资预期 [4] 资产运营业务 - “万科泊寓”为全国最大的集中式公寓提供商，聚焦保租房领域 [4] - 截至2025年，公司运营管理长租公寓超过27万间，其中开业19.8万间，出租率达95.4%，服务企业客户超7100家 [4] 资产减值与出清 - 2023年、2024年、2025年，公司计提存货跌价准备分别为80亿元、116亿元、266亿元，占当期存货净值的比例分别为1.1%、2.2%、7.1% [5] - 同期，计提应收账款坏账准备分别为6亿元、10亿元、13亿元，占当期应收账款净值的比例分别为8.4%、12.4%、14.1% [5] - 同期，计提其他应收款坏账准备分别为23亿元、281亿元、617亿元，占当期其他应收款净值的比例分别为0.9%、12.7%、35.2% [5] - 2023年、2024年、2025年，利润表中资产减值损失和信用减值损失的合计金额分别为-39亿元、-336亿元、-561亿元，显示报表正在加速出清 [5]