抵押贷款利率变动 - 30年期固定利率抵押贷款下降9个基点至6.26%，15年期固定利率抵押贷款下降9个基点至5.41% [1] - 再融资申请在抵押贷款申请中的占比达到近60%，为自2022年1月以来的最高水平 [1] 当前市场利率数据 - 根据Zillow最新数据，30年期固定利率抵押贷款为6.15%，15年期为5.49% [4] - 根据Zillow最新数据，30年期固定利率再融资贷款为6.21%，15年期为5.58% [5] 抵押贷款利率类型与机制 - 抵押贷款利率分为固定利率和可调整利率两种基本类型 [8] - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定利率，而可调整利率抵押贷款在初始固定期后利率会周期性变化 [8] - 贷款初期月供大部分用于支付利息，随时间推移，用于支付本金的部分会增加 [9] 影响抵押贷款利率的因素 - 借款人可控制的因素包括选择贷款机构、信用评分、债务收入比和首付比例 [10] - 经济状况等不可控因素会影响利率，经济疲软时利率下降以刺激借贷，经济强劲时利率上升以抑制支出 [11] 不同期限抵押贷款比较 - 30年期抵押贷款月供相对较低，但利率较高，长期总利息支付较多 [13] - 15年期抵押贷款利率较低，总利息支付较少，但月供较高 [14] 历史与参考利率 - 根据房地美数据，30年期固定抵押贷款的历史最低利率为2021年1月创下的2.65% [17] - 再融资的合理时机取决于财务目标，有观点认为当利率低于现有利率1%至2%时值得考虑 [18]

抵押贷款再融资行业趋势 - 抵押贷款再融资申请量同比增长31% [29] - 当前全国30年期抵押贷款再融资平均年化利率为6.64%，15年期为5.91% [29] - 美国房屋净值在2024年第一季度达到创纪录的33万亿美元 [44] 主要再融资贷款机构比较 - Truist Bank被评为最佳整体再融资贷款机构，其债务收入比中位数要求为30%，低于其他入围机构（36%至45%）[2][8] - Pennymac在政府支持贷款（如FHA和VA贷款）再融资方面表现突出，其抵押贷款利率中位数在所有入围机构中最低 [10][16] - Rate（前身为Guaranteed Rate）的贷款金额中位数最高，达到33.5万美元，其他入围机构范围为10.5万至29.5万美元 [12][17] - Fifth Third Bank在2023年的再融资贷款成本中位数最低 [21][27] - U.S. Bank因其丰富的在线学习资源获得五星评级 [18][26] 抵押贷款再融资类型 - 利率期限再融资是最核心的类型，通过调整利率和还款期限来替换现有贷款 [32] - 现金再融资允许借款人提取部分房屋净值转为现金，并增加至新的贷款余额中 [33] - 政府贷款提供简化再融资，适用于FHA、VA或USDA贷款，流程更简单、文件要求更少 [34] - 无结算成本再融资并非真正零成本，而是将费用计入贷款余额或通过更高利率覆盖 [35] - 现金投入再融资是借款人将大笔现金用于偿还部分本金，从而可能获得更低利率或更短还款期 [36][37] - 短期再融资是一种紧急财务手段，适用于面临止赎风险的借款人，可协商重组贷款 [38] - 反向抵押贷款适用于62岁及以上、拥有房屋产权的老年人，可提供现金或收入流 [39] 再融资流程与考量因素 - 再融资流程从申请到结算通常需要4至6周 [46] - 再融资可能会对信用评分产生短期负面影响，主要由于新的信用查询和账户开设 [53] - 决定再融资前需进行数学测算，权衡成本与收益，确保长期财务状况得到改善 [42][43] - 政府贷款的再融资等待期（即 seasoning requirement）为210天至一年，而传统贷款无此要求 [46][47] - 借款人可以多次进行再融资，只要符合贷款机构资格并遵守任何适用的等待期 [50]

文章核心观点 - 文章详细介绍了七种主要的抵押贷款再融资方案 旨在帮助房主根据不同的财务目标选择最合适的工具 [1][14][21] - 再融资的核心目标包括降低月供 缩短还款期限 获取现金以及取消抵押贷款保险等 [1][18] - 选择最佳再融资方案需综合考虑个人财务目标 当前预算 现有贷款类型以及市场状况等多重因素 [14][20] 抵押贷款再融资类型 - **利率和期限再融资** 这是最常见的再融资类型 用于改变贷款利率 贷款期限或贷款类型 例如从浮动利率抵押贷款转为固定利率抵押贷款 或从FHA贷款转为无需抵押贷款保险的贷款类型 [2][3][15] - **套现再融资** 适用于希望利用房屋净值的房主 新贷款金额大于现有贷款余额 差额部分以现金形式获取 资金可用于房屋装修或债务合并等用途 [4] - **简化再融资** 适用于 refinance 至相同贷款类型的情况 例如从旧FHA贷款再融资为新FHA贷款 该流程更快速简便 通常无需信用检查或评估 可降低交易成本 [5][6] - **无交易成本再融资** 部分贷款机构提供无需预付交易成本的再融资方案 但这些成本通常会通过增加贷款总额或提高贷款利率的方式由借款人承担 导致长期利息成本增加 [6][7] - **现金投入再融资** 与套现再融资相反 借款人投入大笔现金 使新贷款金额小于当前余额 从而可能获得更低的再融资利率 或通过选择更短期限来加速还清贷款 [8][9] - **短期再融资** 主要针对贷款余额高于房屋当前市值的溺水房主 贷款机构同意将现有贷款再融资为金额更小的新贷款 以降低月供 这通常会导致贷款机构承受财务损失 [10][11] - **反向抵押贷款** 严格来说并非再融资 但为62岁及以上房主提供了一种将房屋净值转换为现金的途径 无需每月还款 贷款在房主去世 出售房屋或永久搬离时偿还 [12][13] 选择再融资方案的考量因素 - **财务目标** 明确再融资目的 如降低利率或月供 加速还款 或获取现金 不同的目标对应不同的再融资类型 [20] - **预算** 再融资成本差异巨大 从零费用到数万美元不等 需根据可用资金确定适合的选项 [20] - **现有贷款类型** 当前持有的抵押贷款类型决定了可选的再融资方案 例如FHA贷款持有人可使用简化再融资 贷款余额也对套现再融资等选项有重要影响 [20] - **市场状况** 当前利率和房价是关键因素 若利率已高于原贷款 则利率和期限再融资可能不理想 若房屋价值下跌导致净值不足 则套现再融资不可行 [20]

Refinancing your mortgage can help you achieve a variety of goals, such as lowering your monthly payment, paying off your loan early, taking out cash, or getting rid of mortgage insurance. Here are seven home refinance options to choose from — and how to qualify for each one. The 7 types of home loan refinances Here is a basic run-down of the types of mortgage refinances you can choose from. Do a couple look like they would benefit you? We dive deeper into each option below. 1. Rate-and-term refinance ...