成本对比 - 一线城市拆迁成本高达每平方米1.5-2万元，其中拆迁补偿每平方米6-8万 [3] - 全国老旧小区改造平均成本仅1000-3000元/平方米，为拆迁成本的10%-20% [3] - 广州改造老旧小区总成本仅相当于拆除两栋楼的费用 [3] 政策与规模 - 2020年启动旧改以来全国已改造28万个老旧小区，加装电梯13万部，惠及1.2亿人 [3] - 2025年计划新增100万套城中村改造，35个大城市需改造170万套 [3] - 国家政策明确将改造作为主方向，拆迁重建成为例外 [4] 改造效果 - 上海石库门改造后居民满意度从不足50%提升至80%以上 [5] - 武汉知音东苑改造后停车位增加30%，配套社区食堂和养老中心，二手房价格稳中有升 [5] - 核心城区改造后老旧小区房价上涨10%-15%，非核心区涨幅约5% [5] - 昆明秋苑小区改造后二手房成交周期缩短15天，议价空间从6.8%收窄至3.2% [6] 社会效益 - 改造避免拆迁引发的社会矛盾，浙江5年以上未安置户达2.4万户 [9] - 重庆九龙坡区民主村项目采用居民参与模式，满意度达98% [9] - 改造减少建筑垃圾，成都利用桥下空间优化公共服务设施 [9] 经济拉动 - 加装电梯潜在需求438万部，带动设计、制造、安装等产业链 [9] - 昆明旧改项目撬动30亿元社会资本，财政资金杠杆效应达1:3.2 [9] - 改造模式从政府买单转向多方共赢，更具可持续性 [9] 行业趋势 - 改造成为城市更新主流方向，兼顾经济账、民生账和发展账 [10] - 未来金融工具和政策支持将进一步推动老旧小区改造 [10]

婚姻与人口趋势 - 2025年一季度全国结婚登记181万对 同比减少15 9万对 降幅明显 [1] - 结婚人数持续下降将导致未来人口进一步下滑 对楼市形成长期压力 [1] 货币政策与流动性 - 政治局会议提出"钱要花得更猛 但绝不乱撒" 强调流动性托底与精准调控结合 [3] - 市场预期将实施降准降息 LPR已维持半年不变 存款准备金率可能下调 [4] - 房企融资成本显著下降 杭州一季度融资成本降至3 8% 创十年新低 [5] 房地产政策与市场表现 - 首套房贷利率跌破3 5% 南京推出"鑫青贷" 青年首付比例降至15% [5] - 政策刺激效果显著 南京二手房带看量周增75% 挂牌量激增120% [5] - 资金定向流向核心城市改善盘 保障房和城中村改造项目 [5] 城市更新与土地市场 - 厦门通过房票机制撬动100亿购房资金 消化31 7万㎡新房库存 [7] - 房企回款后抢购核心地块 杭州萧山地块溢价74%成交 楼面价达8 8万/㎡ [7] - 全国未开工土地库存达20 8亿㎡ 相当于5年开发量 [8] 住房供需结构变化 - 高品质住房需求激增 上海内环科技住宅28秒清盘 郊区降价15%仍滞销 [9] - 一线城市改善需求占比达58% 500万以上总价成为主流 [10] - 开发商转向核心区豪宅开发 绿城 滨江等企业利润率反超刚需盘30% [10] 存量房市场动态 - 全国商品房库存35 2亿㎡ 其中现房7 4亿㎡ 足够销售两年 [11] - 政府收购存量房政策分化 重庆收购价高于市场导致亏损 深圳实施"房票+限价"强制七折接盘 [11] - 市场呈现两极分化 北京海淀学区房微涨3% 东北某市房价腰斩至6500元/㎡ [11] 投资策略建议 - 核心城市改善盘仍具持有价值 远郊房产需尽快抛售 [12] - 建议充分利用房票 退税 低息贷等政策红利 [12] - 流动性成为关键考量因素 长期滞销房产需果断降价 [12] 市场前景判断 - 未来房价呈现结构性分化 少数上涨 多数企稳 普遍下跌成为常态 [13]

// 债市综述 // 1. 公开市场操作 央行公告称，4月8日以固定利率、数量招标方式开展了1674亿元7天期逆回购操作，投标量1674亿元，中标量1674亿元，操作利率 1.50%。Wind数据显示，当日649亿元逆回购到期，据此计算，当日净投放1025亿元。 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在附近1.79%附近，较上日明显上行。 （*数据来源：Wind-央行动态PBOC） 2. 资金面 存款类机构隔夜和七天质押式回购利率双双上行，存款类隔夜回购加权利率上行约1个bp。 （IMM） （*数据来源：Wind-国际货币资金情绪指数、资金综合屏） 3. 同业存单 （*数据来源：Wind-同业存单-发行结果） 4. 银行间主要利率债收益率集体上行。 | | 1Y | 2Y | ЗУ | SY | 7Y | 10Y | 超长债 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 国债 | 1.5325 -- | 92 1.4700 A4.00 | 242 1.5025 44.00 | 147 1.5395 A4.45 | 398 1.6375 A4.2 ...