报告行业投资评级 - 报告未明确提供行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][32][33][34][35][36][37][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49][51][52][53][54][55][56][57][58][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][76][77][78][79][80][81][82][83][84][85][86][88][89][90][92][93][94][95][96][97][98][99][100][101][103][104][105][106][107][108][110][111][112][113][114][115][116][117][118][119][120][121][123][124][125][126][127][128][129][130][131][132][133][134][135][136][137][138][139][140][141][143][144][145][146][148][149][150][151][152][153][154][155][156][158][160][161][162][163][164][165][166][167][168][169][172][173][175][177][178][179][180][181][183][184][185][186][187][188][189][190][191][194][195][196][198][199][200][201][202][203][204][205][206][207][208][210][212][213][214][215][216][217][218][220][221][223][224][226][227][228][229][230][231] 核心观点 - 澳大利亚房地产市场预计在2025年进入新周期 周期性复苏即将开始 悉尼将引领复苏 始于工业领域 [19][22][92][93] - 利率预计在2025年上半年下调 现金利率可能降至3.1–3.35% 长期利率稳定在3.5–4.0% 支撑市场复苏 [45][46][53][55][94] - 投资者准备执行修订后的策略 市场窗口已打开 早期周期收购将带来丰厚回报 [18][29][84][90][132][133] - 工业部门供应增加将导致2025年租金表现分化 悉尼外西区和西墨尔本受影响较大 南悉尼和东墨尔本受影响较小 [21][44][48][217][218] - 零售业需求强劲 2025年将是自2015年以来最强劲的投资者需求年份 资产性能改善吸引广泛关注 [21][62][133] - 办公室市场高空置率掩盖新供应短缺前景 悉尼和布里斯班市场高端供应紧张 将推动新开发项目租金上涨 [32][148][150][151][153] - 建筑成本上升超过资产价值增长 抑制新开发活动 支撑未来收入增长 [103][106][145][149] - 风险溢价上升 墨尔本次级办公室收益率压力增大 与优质资产利差扩大至93个基点 预计进一步扩大至140个基点 [108][110][114][115][120] 经济部分 - 实际可支配收入预计复苏 2023年下降2.8%后 2025年增长1.5% 2026年上升至4.9% 支撑消费者支出 [28][33][34] - 通胀显著缓解 全球核心CPI通胀率降至2.4%（美国）和1.7%（欧元区） 澳大利亚服务业通胀率4.6% 商品价格增长1.4% [36][39][41][44] - 澳大利亚储备银行预计2025年上半年开始降息 现金利率可能下调至3.1–3.35% 长期利率稳定在3.5–4.0% [45][53][55] - 中性利率（R*）辩论持续 可能维持在3.0%左右 影响长期利率路径和房地产定价 [52][53][58][66][67][68] 资本市场部分 - 市场分化显著 郊区别墅价值下跌约30% 中央商务区市场下跌近20% 零售资产抗跌 工业资产表现优异 [76][79] - 上市市场（A-REIT）率先复苏 价格指数回升至2021年末水平 预示私募市场6-12个月后跟进 [80][81][89][90] - 悉尼核心资产将引领复苏 工业部门最早恢复增长 收益率预计收窄50-75基点 [92][93][94][100] - 房地产将恢复多资产组合中的稳定作用 历史平均年回报率11.6%（1993-2007）和10.1%（2010-2019） [123][126][129] 办公室部分 - 企业保守主义导致租户优先选择留任 高建筑成本（2020年以来上升50%）和激励措施降低搬迁吸引力 [143][144][145] - 新供应短缺迫在眉睫 悉尼2027年前无重大新供应 布里斯班2025年后供应紧张 空置率预计降至8% [148][151][153][155][156] - 地铁项目（悉尼地铁、墨尔本地铁隧道、布里斯班跨河铁路）加强中央商务区首要地位 创造新商业集群机会 [158][164][165][166] - ESG驱动租户需求 阿德莱德高认证建筑空置率11.6% 较旧资产空置率37.2% [168][169] 工业部分 - 进口集装箱量（TEU）增长提振需求 2025年需求稳定 年度租赁吸纳量275万平方米 比峰值低20%但仍高于10年平均13% [189][190][191][195] - 供应增加驱动空置率上升 2024年竣工300万平方米 2025年预计下降8%至270万平方米 投机性供应占36% [198][206][207][208] - 土地价值逆势上扬 悉尼和墨尔本10年增长280% 2025年预计稳定或增长 [212][215] - 租金表现分化 阿德莱德、珀斯、布里斯班增长领先 悉尼和墨尔本激励措施达12-16% [217][220] - 硬站稳（IOS）投资增长 需求从港口溢出 机构投资者关注高收益资产 建造成本上升推动租金增长 [226][227][228][229][231] 零售部分 - 零售销售额前景改善 投资者需求强劲 2025年将是自2015年以来最强劲年份 [21][62][133] 另类资产部分 - BTR（建造租赁）区域升温 政策改革可能改变游戏规则 但经济适用房条款是一把双刃剑 [64][66][67] - 数据中心需求激增 人工智能驱动 电力获取和投资转移创造前所未有的机遇 [70] - 医疗保健房地产投资信托基金回归买家群体 剥离周期接近结束 [68]